CAIB. Aprobada la Ley agraria balear

El 23 de diciembre se ha publicado en el BOIB el texto de la Ley 12/2014, de 16 de diciembre, agraria de las Illes Balears. Según la Conselleria la noticia publicada en la Conselleria de agricultura, medio ambiente y territorio, con esta Ley, aprobada el 2 de diciembre, se fija, por primera vez en nuestra comunidad, la ordenación general de los sectores, agrícola, ganadero, forestal y agroalimentario y el desarrollo rural de las Illes Balears.

Hacer frente a los problemas de la agricultura balear, fomentar la inversión y la ocupación en el sector primario, revalorizar el patrimonio rural y facilitar la gestión activa del territorio y del medio ambiente desde la actividad agraria son algunos de los principales objetivos del proyecto de la ley.

Esta ley abre las puertas al desarrollo de actividades complementarias agroturísticas de diversificación de la actividad agraria y regula la venta directa de productos en las mismas explotaciones. También destaca la consideración del sector forestal como una actividad agraria, con especial atención al impulso de su gestión y en busca de un valor de mercado de los aprovechamientos forestales, principalmente la biomasa, con el fin de generar economía y ocupación, mantener los ecosistemas y prevenir los incendios forestales.

La ley da facilidades para el inicio y desarrollo de la actividad agraria y complementaria, que quedan reconocidas como uso admitido en el medio rural y no estarán sometidas a la declaración de interés general. Además, posibilita el cambio de uso de edificaciones existentes para hacer actividades complementarias de diversificación agraria o la instalación de agroindustrias de transformación de la producción propia. Esta última ha sido una de las medidas que más controversia ha levantado, pues la presión urbanística sobre el medio rural no es poca. Tanto el Colegio de Arquitectos de las Illes Balears como el GOB denuncian que esta Ley favorecerá la especulación del campo (Ara Balears, 29/12/2014).

Respecto a la insularidad, se exige al Estado y a la Unión Europea el reconocimiento del hecho insular y la necesidad de recompensar sus inconvenientes en el sector. La ley también regula la obligación del Gobierno de consignar presupuestariamente las dotaciones económicas necesarias para garantizar la cofinanciación de las diferentes líneas de ayuda del sector.

El fomento de la incorporación de los jóvenes y las mujeres al sector, el impulso de la producción local y las marcas de calidad, la declaración de zonas catastróficas, la creación de la Estrategia Balear de Mejora del Conocimiento Agrario con el objetivo de mejorar el conocimiento agrario y agroalimentario de las Illes Balears o la regulación, por primera vez, de la producción, almacenamiento y gestión de los estiércoles son otros aspectos destacados que recoge el texto aprobado.

Enlace a Ley 12/2014, de 16 de diciembre, agraria de las Illes Balears

ES. La responsabilidad del mantenimiento del edificio

El año 2011, el gobierno estatal aprobó la Ley 8/2011, de 1 de julio, cuyo artículo 21 y siguientes establecía el marco jurídico que pasaría a regular el deber de conservación de los edificios en la forma del denominado ITE (informe técnico del edificio). Esta medida, que consistía esencialmente en una inspección ocular por parte de un técnico competente, tuvo en Baleares poca aceptación por parte de los propietarios de inmuebles como puede comprobarse por los datos publicados en la prensa concernientes al Ayuntamiento de Palma. En 2013, el gobierno estatal fue un paso más allá con la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, ampliando su contenido a la evaluación energético del edificio.

Cabe plantearse donde reside la dificultad de la efectiva aplicación de las inspecciones técnicas, si en la desídia de los propietarios o de las administraciones públicas. Sea como fuere, y con el fin de dar respuesta a algún que otro conflicto vecinal, a continuación apunto unas notas sobre el asunto de la responsabilidad del mantenimiento del edificio.

Artículo 117.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de orenación y uso del suelo de Baleares
 

Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligadas a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. Las personas propietarias de terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles están obligadas a cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación establecidos por esta ley, por la legislación sectorial aplicable y por las ordenanzas municipales.

Artículo 10 del la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por la Ley 8/2013)

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

    a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
    b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
    c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
    d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
    e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

    a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
    b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
    c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

    a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , en sus mismos términos.
    b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio .

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Arículo 396 del Código Civil

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, de 10 de febrero de 2006; de acuerdo con la jurisprudencia de las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1999; 10 de abril de 1995; y 4 de marzo de 1985; entre otras muchas

Las fachadas de un inmueble en propiedad horizontal sn un elemento común por definición, si en la escritura de división horizontal no consta que se haya atribuído la fachada principal como elemento privativo de ninguno de los locales o viviendas. Como tal elemento común, a su reparación deben contribuir la totalidad de los integrantes de la comunidad, conforme a la cuota de participación fijada en el título (Artículo 9º de la Ley de Propiedad Horizontal), […] La fachada es una, común en su integridad, con independencia de lo que, detrás de ella, se encuentre en el espacio privativo de uno u otro comunero.

CAIB. Aplicabilidad de la amnistía urbanística

Ya queda menos para que se pueda aplicar la Disposición Transitoria Décima de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, o lo que viene a ser lo mismo, la amnistía Company [Ya es aplicable. Ver más adelante la actualización de este post de 17.07.2014]. Semanas atrás conocíamos por la prensa que el Consell de Formentera tenía meridianamente claro que ellos no iban a formar parte de esa tomadura de pelo electoralista, mientras que a sus vecinos ibicencos les faltaba tiempo para dar el pistoletazo de salida. En Mallorca las cosas llevaban un ritmo intermedio, pues la presidenta del Consell de Mallorca, prefirió compartir la responsabilidad entre los alcaldes peperos y sondear su opinión. Parece ser que la balanza se decanta hacia la puesta en marcha de la amnistía urbanística.

Hablo de tomadura de pelo electoralista, porque es una medida populista que seguramente no tenga un alcance tan amplio como se quiere hacer creer. Por un lado, ¿qué interés puede tener alguien alguien en embarcarse en la legalización su casita ilegal cuya infracción está prescrita y de la que disfruta sin quebradero de cabeza alguno? Además, seguramente la tenga escriturada, registrada, con contador de luz y pague religiosamente el IBI. Por otro lado, al que le pilló la administración, paró las obras, pagó la multa y dejó la edificación a medio hacer tampoco le sirve de nada la amnistía, pues la infracción prescribe tras ocho años de la total finalización de las obras. En este punto nos tendremos que referir a la rigurosidad de los ayuntamientos, de los cuales dependerá dirimir si la prescripción que aleguen los amnistiados está debidamente justificada o no, ya que la amnistía le es aplicable al edificio en cuestión por la "manifiesta prescripción de la infracción", algo que no es ni automático ni tan sencillo de demostrar como se intenta vender al público.

Por su parte, la edición digital de Ultima Hora nos ofrece la siguiente noticia al respecto de la cuenta atrás para la aplicabilidad en Mallorca de la amnistía urbanística de Company:

El Consell inicia el proceso para regularizar unas 20.000 viviendas ilegales en suelo rústico

Nekane Domblás | Palma | 03/07/2014

El Consell de Mallorca abre hoy la puerta a que los ayuntamientos legalicen las más 20.000 viviendas ilegales que se calcula hay en el campo mallorquín. La comisión informativa dará el visto bueno al inicio del proceso ya que se sumará a la «declaración de aplicabilidad» de esta facultad, incluida en la Ley del Suelo. El acuerdo será ratificado en el pleno de la próxima semana y abre 'de facto' el proceso de regularización de viviendas ilegales, al que aún no se había sumado la institución que preside Maria Salom.

A pesar de que es el Consell quien abre la puerta, son los ayuntamientos quienes tienen la llave de la aplicación de esta amnistía. El Consell habilita la posibilidad de que, en los próximos tres años, los municipios legalicen las viviendas construidas en suelo rústico sin permiso.

No lo podrán hacer todas las que se hayan construido durante estos años ya que la norma aprobada por el Govern determina que solo podrán acogerse a la amnistía aquellas obras ilegales que hayan prescrito. Es decir, en suelo rústico común, en el que se necesita un mínimo de 14.000 metros cuadrados para edificar un vivienda, las obran deberán tener un mínimo de diez años de antigüedad.

LEN

En aquellas obras ilegales realizadas en zonas de especial protección paisajística, habrá que remontarse hasta el año 1991, fecha de aprobación de la Ley de Espacios Naturales, para poder legalizar las construcciones hechas sin permisos.

Los ciudadanos deberán presentar su proyecto de legalización con una valoración de las obras hechas sin licencia. La ley establece que los infractores deberán pagar una multa del 15 por ciento del valor de la obra hecha sin permiso. La sanción sube al 20 por ciento si la legalización se hace en el segundo año, mientras que, si se espera hasta el tercer año, la sanción será del 30 por ciento del valor de la obra ilegal.

Este trámite será, tal vez, el más complicado de todos los que prevé el mecanismo ya que la valoración que realicen los ciudadanos debe ser confirmada por un técnico. Por lo tanto, el ayuntamiento respectivo deberá certificar que la valoración del propietario es correcta.

Es muy probable que la inmensa mayoría de las legalizaciones se realicen durante el primer año del proceso, ya que la sanción es más baja, pero tanto en el Govern como en el Consell tienen dudas sobre si el proceso será masivo o si serán pocos quienes se avengan a pagar una multa por un delito que ya ha prescrito. En cualquier caso, el proceso servirá para hacer un cálculo más certero del número de viviendas construidas ilegalmente en suelo rústico en los últimos años.

Actualización de 12.07.14:

Esta es la nota de prensa publicada en la web del Consell de Mallorca el 10.07.14:

El Ple del Consell de Mallorca aprova aplicar el mecanisme que preveu la Llei del sòl per restablir la legalitat de les infraccions urbanístiques prescrites en rústic (10.07.2014)

El conseller d’Urbanisme i Territori, Mauricio Rovira, ha explicat que els ajuntaments han demanat majoritàriament posar en marxa aquesta mesura i que es tracta de legalitzacions dels casos en què la disciplina urbanística ja no pot actuar, ni amb sancions ni amb demolició»

El Ple del Consell de Mallorca ha aprovat avui l’aplicabilitat del mecanisme que preveu la Llei d’ordenació i ús del sòl per posar en marxa les mesures de restabliment de la legalitat de les infraccions urbanístiques prescrites en sòl rústic comú o en sòl rústic protegit anteriors a l’any 1991.

L’acord s’ha pres amb els vots a favor dels consellers del Partit Popular. Els grups de l’oposició, PSIB-PSOE i MÉS, han votat en contra.

El conseller d’Urbanisme i Territori, Mauricio Rovira, ha explicat que el Consell ha decidit aplicar la disposició transitòria de la Llei després de fer  una ronda de consultes amb representants dels municipis de Mallorca, amb la qual es va constatar una opinió favorable majoritària a iniciar el procés de legalització de les infraccions urbanístiques en sòl rústic ja prescrites.

Rovira ha precisat que «es tracta de legalitzacions que només podran aplicar-se en els casos en què la disciplina urbanística ja no pot actuar, ni amb sancions ni amb demolició».

«La Llei ha d’aplicar-se per igual a les illes. Eivissa ha dit que sí a l’aplicació del mecanisme; Formentera, no i Menorca l’aprovarà aviat. Els ciutadans han de tenir els mateixos avantatges que a les altres illes», ha defensat el conseller d’Urbanisme i Territori. I ha aclarit que «la participació del Consell és únicament posar en marxa aquest mecanisme. El govern insular no inicia cap legalització sinó que són els ajuntaments els que decidiran sobre cada un dels expedients».

La vigència d’aquesta disposició de la Llei del sòl és de tres anys, a partir de la publicació de l'acord del ple del Consell en el Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB). A partir d’aquí seran els ajuntaments els encarregats de tramitar els expedients de legalització.

Actualización de 17.07.14:

En fecha de hoy, 17.07.2014 se publica en el BOIB núm. 96 la resolución del Consell Insular de Mallorca por la cual puede empezar a aplicarse la regularización extraordinaria (amnistía) recogida en la LOUS y, por lo tanto, también empieza a contar el plazo de tres años para que los infractores puedan aprovecharse de dicho procedimiento.

CAIB. Incertidumbres de la Ley del Suelo Balear

La edicón de baleares del diario Ara.cat en su formato digital presenta a día de hoy una noticia acerca de la preocupación del colegio de arquitectos de baleares (COAIB) sobre cómo van a tramitar los 67 municipios baleares las nuevas licencias al amparo de la Ley 2/2014. Cierto es que la Ley es indefinida por naturaleza por remitirse a una LOE que también brilla por su falta de concreción. El problema se centra en dirimir qué licencias estarán sometidas al régimen de comunicación previa y cuáles al procedimiento ordinario. Sin duda conocer esta información resulta clave, pues en el primer caso las obras pueden iniciarse al día siguiente de formular la comunicación, mientras que en el segundo se debe esperar la resolución de la Administración. El hecho de que se delegue esta concreción a la voluntad de los Consells y los Ayuntamientos no constituye más que un inconveniente transitorio hasta que estas administraciones hagan los deberes y determinen las obras que deben acogerse o uno u otro trámite. Claro está que hubiera sido preferible establecer un criterio uniforme para toda la comunidad, pero el sentido común (el seny) aquí brilla por su ausencia, en este aspecto y otros tantos dentro de esta Ley. Como norma general debería suponerse que aquellas obras que se tramitaban como obras mayores seguirán requiriendo licencia, mientras que las ya antiguas obras menores podrán acogerse al régimen de comunicación previa.

Els arquitectes tremolen perquè ara cada ajuntament triarà si cal o no llicència
El Col·legi critica la desregulació que suposarà la Llei del sòl, que entrarà en vigor dia 29

MERCÈ PINYA Palma. Amb la nova Llei 2/2014 d’ordenació i ús del sòl de les Illes Balears, els 67 ajuntaments de l’Arxipèlag i els quatre consells insulars podran decidir quins actes estan subjectes a llicència o a comunicació prèvia. La norma, impulsada pel conseller d’Agricultura, Medi Ambient i Territori, Biel Company, obre molt la possibilitat que determinades obres no estiguin subjectes a llicència. “És greu perquè fins ara la Llei de disciplina urbanística ja era una mica oberta i ara resulta que els quatre consells insulars podran obrir aquesta llista”, explicà Pedro J. Carretero, responsable de l’Oficina d’Informació Urbanística del Col·legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears (COAIB).

La situació es pot convertir en “dramàtica” per al Col·legi, ja que aquesta complexitat entorpirà molt la seva feina. “Necessit llicència? N’he de demanar? Puc començar les obres? Són preguntes que no podrem contestar en el mateix moment sense gaire consultes”, afegí.

De fet, els arquitectes tenen molts dubtes al voltant de l’entrada en vigor de la Llei del xòl, el proper divendres 29 de maig, i per això el COAIB organitzà una jornada informativa a la qual acudiren uns 200 tècnics. Alguns dels canvis que s’abordaren se centraren precisament en la tramitació de les llicències d’obres, les seves limitacions, els terminis per executar les tasques i la caducitat de les llicències.

Desregulació

No només l’amnistia urbanística en sòl rústic que promou la Llei del sòl centren les crítiques dels arquitectes. La norma permet les comunicacions prèvies, basades en el “principi de bona fe” amb relació als ciutadans, i “ja vindrà l’administració a comprovar-ho”. El president de la Demarcació de Mallorca del COAIB, Ignacio Salas, assenyalà que és una fórmula “d’influència anglosaxona”, on l’administració confia molt en els administrats. De fet, mostrà les seves reserves sobre si “donar tantes llibertats en una societat com la nostra” pot ser contraproduent perquè, si a darrere aquesta confiança no hi ha un control de l’administració, “no servirà”.

En aquest sentit, per Carretero, és evident que es va a “desregular el que fins ara teníem regulat. I lògicament aquesta llei afegeix al banyat”.

L’aministia en sòl rústic és un “greuge comparatiu” per als que han fet les coses bé, advertí el degà del Col·legi, Joan Morey, i pot ser una crida a dir “fes el que vulguis que d’aquí a 10 anys en farem una altra”, en opinió de Salas. Amb tot, advertiren que com que la legalització està subjecta a l’aprovació de reglaments específics, cada consell insular podrà decidir fins on arriba.

Aspectes positius

Tot i la decepció amb aquests punts, els arquitectes valoren positivament alguns dels aspectes que incorpora el nou text, sobretot la incorporació de la Llei estatal 8/2013 de rehabilitació i renovació urbana, d’obligat compliment. Igualment, consideren un avenç considerable l’estandardització gràfica dels documents urbanístics, ara sotmesos al criteri de cada tècnic, que permetran una “veritable informació pública” als ciutadans que no entenen de qüestions urbanístiques.

Per acabar, la posada en marxa d’un sistema informàtic integrat permetrà tenir una informació actualitzada de tot el que fa referència a l’urbanisme i el sòl.

CAIB. Anteproyecto de la nueva Ley agraria de baleares

La Conselleira de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio está muy activa en lo que se refiere a proyectos legislativos. Esperaremos a ver si los resultados son tan mediocres como los conseguidos en la precedente Ley del Suelo, o tan discrecionales como en la Ley de Turismo. En su página web, la Conselleria anuncia lo siguiente acerca de la futura Ley agraria de baleares:

El consejero de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio, Biel Company, ha presentado este martes el borrador de la ley agraria a representantes de la Federación de hostelería de Mallorca; de la Asociación mallorquina de cafeterías, bares y restaurantes; de la Asociación de propietarios de fincas rústicas de las Islas Baleares; y de las agrupaciones de viveristas y de apicultores. El objetivo del Gobierno es mantener encuentros con todas las organizaciones relacionadas, directa o indirectamente, con el sector agrario y forestal para recoger sus aportaciones y mejorar el texto final que se someterá a exposición pública.

Los principales objetivos de la ley son hacer frente a los problemas de la agricultura balear, fomentar la inversión y el empleo en el sector primario, revalorizar el patrimonio rural y facilitar la gestión activa del territorio y del medio ambiente desde la actividad agraria. Por ello, la futura ley regulará nuevas actividades complementarias de diversificación que permitan aportar más ingresos a los agricultores, como las agroestadas, los agrorefugios, la agrocultura, la agroenergía o todo lo relacionado con el mundo de los equinos. El texto también regula la venta directa en las explotaciones de los productos agroalimentarios y prevé la posibilidad de crear reservas y cotos de recursos silvestres como instrumento de mantenimiento y gestión activa de las explotaciones forestales.

El borrador elaborado por la Conselleria da facilidades para el inicio y desarrollo de la actividad agraria y complementaria, que quedarán reconocidas como uso admitido en el medio rural y no estarán sometidas a declaración de interés general. Además, la ley posibilitará el cambio de uso de edificaciones existentes para la instalación de agroindustrias de transformación de la producción propia o para realizar actividades complementarias de diversificación agraria.

Respecto a la insularidad, se exige al Estado y a la Unión Europea el reconocimiento del hecho insular y la necesidad de recompensar sus inconvenientes en el sector. También se regula por ley la obligación del Gobierno de consignar presupuestariamente las dotaciones económicas necesarias para garantizar la cofinanciación de las diferentes líneas de ayuda del sector.

El fomento de la incorporación de los jóvenes y las mujeres en el sector, el impulso de la producción local y las marcas de calidad, la declaración de zonas catastróficas, la creación de la Estrategia Balear de Mejora del Conocimiento Agrario con el objetivo de mejorar el conocimiento agrario y agroalimentario de las Islas Baleares o la regulación, por primera vez, de la producción, almacenamiento y gestión de estiércol son otros aspectos destacados que recoge el texto.

El primer borrador del anteproyecto de la ley agraria de las Islas Baleares contiene 11 títulos y un total de 172 artículos, además de cuatro disposiciones transitorias, seis finales, una derogatoria y un anexo. El objetivo del Gobierno es aprobar la ley antes del verano, para su posterior tramitación parlamentaria.

El nuevo agroeslogan del agroconseller: "Hazte agro...!"

Por otro lado, el diario Ara en su edición digital para baleares despliega la noticia con alarma y no sin ciertas incorrecciones.

Construir ha de ‘salvar’ el camp
La nova llei agrària desregula i exonera els pagesos dels requisits com la parcel·la mínima per a noves edificacions

JAUME PERELLÓ Palma. Com ja va fer Carlos Delgado amb els hotelers en la Llei de turisme, Gabriel Company es disposa a oferir als propietaris d’explotacions agrícoles i als que ho vulguin ser un tracte diferenciat i privilegiat en matèria urbanística, ja que els exonera de diferents paràmetres i restriccions que són d’aplicació per als ciutadans en general.

Així, segons figura a l’esborrany de la llei agrària a què ha tingut accés l’ARA Balears, els propietaris d’explotacions podran construir edificacions en sòl rústic si tenen 14.000 metres quadrats, per molt que el planejament municipal exigeixi una parcel·la mínima superior.

Però si no tenen els 14.000 metres quadrats, tampoc han de passar gaire pena. La llei que ara mateix està en fase d’elaboració per part de l’Executiu arriba fins i tot a reduir la parcel·la mínima de 14.000 metres, una figura fins ara intocable, per davall de la qual no es podia autoritzar cap construcció en rústic. En determinats casos, són definits vagament com a “explotacions agràries prioritàries”, referint-se a les que siguin gestionades amb caràcter familiar o per part d’una cooperativa. També podran incomplir la parcel·la mínima els hivernacles i la venda i transformació de productes, activitats per a les quals es podran fer noves construccions sense que ni tan sols es disposi dels 14.000 metres.

Les àrees protegides

Tampoc no es deslliuren de la possibilitat de construcció d’instal·lacions agrícoles les àrees protegides. L’esborrany deixa clar que “quan l’edificació es realitzi en l’àmbit d’un espai protegit (àmbit PORN / Xarxa Natura 2000), l’administració ambiental fixarà les mesures protectores, correctores i compensatòries necessàries a fi d’evitar-ne, prevenir-ne o minimitzar-ne els possibles efectes negatius sobre el valor específicament protegit”. Cal recordar que en aquests moments l’autoritat ambiental és també la mateixa conselleria que impulsa aquesta norma, amb el conseller Company al capdavant.

Igualment, no caldrà aconseguir un interès general per començar la construcció, sinó que bastarà fer una comunicació prèvia a l’administració, a la qual s’haurà d’adjuntar un informe d’Agricultura. Així, la Conselleria de Company s’erigeix en l’autoritat que vetllarà, almanco inicialment, per la legalitat o conveniència de la nova construcció.

La llei també davalla les restriccions pel que fa als usos permesos en sòl rústic, ja que hi permet totes les activitats del sector primari, a més de les complementàries, com són les transformacions dels productes, que deixaran d’estar prohibides.

La inspiració filosòfica d’aquesta normativa que desregula i que rebaixa les condicions per poder construir en el sòl rústic de les Balears cal cercar-la en l’exposició de motius de la norma, un veritable homenatge a la verborrea gratuïta. Entre el seguit de referències justificatives de la rebaixa que pretén aplicar Company, se cita un informe de 1874 de Gaspar Melchor de Jovellanos on s’afirma que “l’única finalitat de les lleis respecte de l’agricultura ha de ser protegir l’interès dels seus agents, separant tots els obstacles que puguin entorpir o obstruir la seva acció i moviment”, de manera que cal eliminar “els obstacles que la natura, l’opinió i les lleis oposen als progressos del cultiu”.

El conseller d’Agricultura Territori i Medi Ambient, Gabriel Company, ha estat presentant el projecte de llei a les associacions del sector i també a la Federació hotelera. Fa uns dies, el responsable de la nova norma va afirmar que “situarà el sector primari balear en un primer nivell”. En aquest sentit, Company va destacar les activitats complementàries que permet la llei, com l’ús turístic dins les explotacions de manera complementària. El conseller va dir que el pagès ha de ser reconegut com “una peça fonamental del turisme”.

Cabe precisar acerca del artículo que las exoneraciones a las que se refiere el autor ya estaban recogidas en el Artículo 5.4 del Decreto 147/20012, de 13 de diciembre. Por lo tanto, no es ninguna novedad. Asimismo, la regulación de actividades complementarias a la explotación agrícola se recoge en la legislación estatal, Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Entre otras referencias, dice: "se considerarán actividades complementarias las de transformación de los productos de la explotación agraria y la venta directa de los productos transformados de su explotación, siempre y cuando no sea la primera transformación especificada en el apartado 1 del artículo 2, así como las relacionadas con la conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, el turismo rural o agroturismo, al igual que las cinegéticas y artesanales realizadas en su explotación

Sin ánimo de aplaudir el anteproyecto de Ley, cabe decir que el fomento de la actividad agrícola, ganadera, cinegética y forestal es el mejor aliado para evitar la artificialización del suelo en base a usos residenciales y turísticos, pues el agricultor que viva del cultivo de la tierra no la venderá para que el extranjero de turno se construya su chalet. El suelo rústico, aunque desgraciadamente lo parezca cada vez más, no es una macrourbanización residencial con garantía de paz y tranquilidad. No es aislado, por ejemplo, el caso del campesino que recibe quejas de un vecino urbanita porque los animales de su granja hacen ruido u olores.  ¡El que no quiera polvo que no vaya a la era!

El suelo rústico es un recurso social, económico, ambiental y cultural que hay que mantener y fomentar. La mejor manera de hacerlo es evitando su abandono, su mutación hacia formas impropias de sacarle provecho. Sin duda a la Ley le faltará valentía en un punto que yo considero clave y que tarde o temprano se tendrá que abordar, una mayor limitación del uso residencial en suelo rústico, pero si consigue el objetivo de fomentar la actividad sostenible del sector primario será todo un logro.

CAIB. Publicada en el BOIB la Ley del suelo de baleares

Ya se ha publicado en el BOIB núm. 43, de 29 de marzo, la primera Ley del suelo de las Illes Balears. Cabe recordar no obstante, que no entrará en vigor hasta dos meses después de su publicación y que una de las medidas más polémicas, la amnistía de edificaciones ilegales en suelo rústico, recogida en la disposición transitoria décima, entrará en vigor una vez que, en el ámbito insular respectivo, haya sido adoptado acuerdo plenario del consejo insular por mayoría absoluta. Este acuerdo plenario se publicará en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y el plazo de tres años a que se refiere el apartado 1 de la presente disposición comenzará a contar a partir de dicha publicación.

A continuación dejo el enlace:

Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo

CAIB. Aprobada la primera Ley del Suelo de las Illes Balears (con amnistía incluída)

En el día de ayer, el parlamento balear aprobó la primera Ley del suelo de las Illes Balears, un instrumento urbanístico básico la falta del cual se ha solventado a base de parches legislativos y la aplicación supletoria de la legislación estatal que, por otra parte, era garantía de estabilidad además de ir acompañada de un ámplio bagaje jursiprudencial, dos características de las que la nueva ley carece por novedosa y por haber sido aprobada sin el consenso necesario que la haga duradera.

Esta legislatura el gobierno autonómico nos ha acostrumbrado a ver como se da luz verde a proyectos y leyes amparados en su ámplia mayoría, a lo que la oposición en bloque respondía con la amenaza de derogar todo aquello que no se hubiera pactado ¿Pasará lo mismo con esta nueva Ley? Seguramente sí. Tal vez no en su globalidad (ningún grupo parlamentario está tan en desacuerdo con lo aprobado ayer), pero de ser así nuevamente tendríamos que lidiar con un documento remendado a gusto del gobernante de turno.

Tal como comenté en posts anteriores acerca del proyecto de Ley (8.11.13, 21.10.13, 16.9.13, 23.2.13, 14.9.12 y 14.6.12)  no todo en la norma es negativo, por supuesto, pero hay aspectos puntuales causantes de la polémica (la amnistía urbanística para las edificaciones ilegales en suelo rústico, por ejemplo) que se hubieran podido solventar en otro momento, de otra manera y con consenso entre todas las fuerzas políticas.

Diario de Mallorca, en su edición digital de hoy, publica la siguiente noticia:

Aprobada la primera Ley del Suelo balear con la amnistía en rústico

Virginia Eza. Palma El pleno del Parlament aprobó ayer la primera Ley del Suelo de Balears con los únicos votos del PP y del expopular y actual vicepresidente del PI, Antoni Pastor, tras un largo debate en el que la oposición lanzó duras críticas a esta normativa. La cuestión que PSOE y Més rechazaron con más contundencia fue la de la "amnistía" para construcciones ilegales en suelo rústico en las que el delito ya ha prescrito. Salvo en algunos artículos en los que optó por la abstención, la oposición votó en contra de una Ley que "nace sin consenso" y, según el socialista Jaume Carbonero, "está llena de vacíos".

Así, entre sus principales críticas Carbonero resaltó que en el texto no se regula el suelo rústico salvo para legalizar las construcciones cuyo delito haya prescrito, además de "no solucionar el problema de los falsos urbanos" o de "consolidar las urbanizaciones sin alcantarillado", a lo que sumó que con esta Ley será posible urbanizar Muleta. David Abril, de Més, se expresó en el mismo sentido y sostuvo que con el Govern de José Ramón Bauzá "se ha vuelto a perder el sentido común" en lo que se refiere a la protección territorial.

"Se ha perdido una oportunidad", afirmó Abril, una opinión que también mostró Antoni Pastor quien, no obstante, votó a favor de la Ley al considerar que es "positivo" contar con una normativa en este ámbito. La ibicenca Margalida Font sostuvo que esta Ley no solucionará los problemas que tiene Balears en este ámbito sino que los empeorará, ya que se trata de una norma "desarrollista" y "depredadora" del territorio.

Frente a ellos, el conseller de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio, Biel Company, rechazó las críticas y sostuvo que la Ley es "un texto muy consensuado" con la sociedad civil, a la vez que consideró que la aceptación de un elevado porcentaje de las enmiendas del PSOE y Més, durante su debate en ponencia y comisión, demuestran que la oposición tampoco tiene una postura tan frontal al conjunto de la Ley como la que planteaban ayer. No obstante, reconoció que hay cuestiones de relevancia en las que no ha sido posible el consenso, entre ellas las que se refieren a la legalización en suelo rústico.

Rechazó que se trate de una amnistía para las infracciones en suelo rústico, sino la respuesta a la realidad de la existencia de edificaciones ilegales que no se pueden demoler porque el delito ya ha prescrito. "Son sitios donde viven familias desde hace años con servicios urbanísticos deficientes", dijo Company quien afirmó que "no tiene sentido dejarlos al margen de la legalidad" ya que "guste o no, estas edificaciones existen" y no regularizarlas sería "mirar hacia otro lado".

Junto a ello, resaltó que la Ley del Suelo supondrá un "marco jurídico que beneficiará a la sociedad", con una regulación del suelo "sostenible, no solo en el aspecto medioambiental, sino también económico y social". Según Company, la Ley plantea un "urbanismo riguroso que responda a las demandas de la sociedad", a la vez que dará nuevas herramientas a los consells insulars y ayuntamientos para que los planes generales "no sean papel mojado".

La diputada popular Virtudes Marí se expresó en el mismo sentido que Company y, ante la petición de la oposición al PP para que "reflexionara" y no aprobara una ley sin consenso, afirmó que "después de dos años reflexionando, la obligación es adoptar una decisión, ya que si en este tiempo no se ha logrado" un acuerdo con PSOE y Més, "no se va a conseguir".

El debate fue seguido en la zona de invitados por la portavoz del GOB, Margalida Ramis, quien en los pasillos del Parlament criticó esta Ley que "favorece más crecimiento" y afirmó que con ella "el PP se convierte en cómplice del urbanismo ilegal y corrupto que persigue la Justicia" al amnistiar ilegalidades en suelo rústico.

CAIB. Entrada en vigor de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de actividades

Hoy 28 de febrero entra en vigor la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears. Esta norma tiene como finalidad regular el régimen jurídico y el procedimiento de intervención administrativa de las obras, la instalación, la apertura y el ejercicio de actividades, tanto de titularidad pública como privada, así como las condiciones de los establecimientos que acojan estas actividades.

 

Quedan sometidas a la presente ley todas las actividades y las infraestructuras comunes, de titularidad pública o privada, susceptibles de ocasionar molestias, alterar las condiciones de salubridad, causar daños al medio ambiente o producir riesgos para las personas o los bienes que se desarrollen o se ubiquen en las Illes Balears, independientemente de que las personas titulares o promotoras sean entidades públicas, personas físicas o jurídicas, y tengan o no finalidad lucrativa, se realicen en instalaciones fijas, portátiles, desmontables, de manera habitual o esporádica y en espacios abiertos o cerrados. 

 

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la presente ley:

a)   Las actividades expresamente excluidas por una ley estatal o autonómica.

b)  Las actividades afectas a la defensa nacional, a las fuerzas y a los cuerpos de seguridad del Estado, a los cuerpos de la policía autonómica, a los de la policía local, a instituciones penitenciarias y a las que acrediten documentalmente las normas o los tratados que amparan su derecho a la exclusión.

c)  Los aparcamientos vinculados a una única vivienda. No se excluyen del ámbito de aplicación los aparcamientos donde existan infraestructuras comunes.

d)   Las instalaciones técnicas no vinculadas a una actividad y las vinculadas a viviendas.

e)  La instalación de placas solares térmicas y fotovoltaicas, antenas de telefonía móvil, estaciones base de telefonía móvil y similares, excepto las situadas en edificios catalogados o que tengan impacto en el patrimonio histórico-artístico, y las que precisen una evaluación de impacto ambiental conforme a la Ley 11/2006, de 14 de septiembre.

f)     Estancias turísticas en viviendas.

g)  Oficinas administrativas de despachos profesionales que pertenecen a la vivienda, de menos de 50 m2 útiles afectos a la actividad.

h)   Las actividades relacionadas con el destino o la naturaleza de las fincas referidas en el artículo 21 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears, que se regirán por su normativa específica, a menos de que se trate de actividades sujetas a una evaluación de impacto ambiental conforme a su normativa reguladora. La administración enviará las denuncias y cualesquiera otras actuaciones a la administración competente en materia de agricultura para su resolución.

i)     Las modalidades de venta ambulante.

Las actividades que no están sujetas al régimen de autorizaciones ambientales integradas, según sus características y los criterios de estabilidad en la ubicación y de permanencia en el tiempo y el espacio, pueden ser: actividades permanentes, actividades no permanentes y actividades itinerantes.

    a) Las actividades permanentes pueden clasificarse en:

        1. Actividades permanentes mayores.

        2. Actividades permanentes menores.

        3. Actividades permanentes inocuas.

        4. Infraestructuras comunes.

    b) Las actividades no permanentes se pueden clasificar en:

        1. Actividades no permanentes mayores.

        2. Actividades no permanentes menores.

    c) Las actividades itinerantes pueden clasificarse en:

        1. Actividades itinerantes mayores.

        2. Actividades itinerantes menores.

El artículo 15 de la Ley trata la vinculación entre licencia de obras y de actividad en las actividades permanentes:

1. Como norma general, no se admiten los usos indeterminados de obras o establecimientos, por lo que, cuando la edificación de un inmueble se destine específicamente a una actividad con unas determinadas características y un uso específico, la obra y la actividad se tramitarán en un único procedimiento para adecuarlas a los niveles de seguridad, salubridad y medio ambiente adecuados, y para garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística. Este procedimiento puede constar de proyectos integrados o de proyecto de actividad y proyecto de obra debidamente coordinados, que garanticen el cumplimiento de la normativa de actividades y urbanística.

2. Cuando se trate de un centro colectivo, la obra y el permiso de instalación de las infraestructuras comunes se tramitarán en un único procedimiento.

3. Cuando se trate de edificios con diferentes actividades o establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar, no podrá otorgarse la licencia de obras del edificio sin el permiso de inicio de instalación de las infraestructuras comunes, excepto en los siguientes casos, que no precisarán este permiso de inicio de instalación:

a)  Cuando se trate de edificios de una sola planta donde cada uno de los establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar sólo compartan la medianera y siempre y cuando el proyecto de obra cumpla las condiciones del artículo 16 de esta ley.

b)  Cuando se trate de un edificio exclusivamente de viviendas donde en la planta baja haya establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar, y siempre que el proyecto de obra cumpla las condiciones del artículo 16 de esta ley.

c)  Cuando se trate de edificios en los cuales no les sea de aplicación la Ley de propiedad horizontal, siempre que el proyecto de obra cumpla las condiciones del artículo 16 de esta ley.

d)  En el caso de división o segregación de los establecimientos indicados, no se otorgará licencia de obras si no se mantienen estas condiciones en cada uno de los establecimientos físicos resultantes.

4. La licencia de obras para el mantenimiento de un inmueble sin un uso específico predeterminado no estará vinculada al permiso de inicio de instalación y obras o a la comunicación previa de inicio de instalación y obras. En caso de que en un inmueble se desarrolle una actividad determinada, la licencia de obras para la modernización y el mantenimiento del establecimiento físico no requerirá un nuevo permiso de instalación o comunicación previa si se realiza conforme a su título habilitante.

5. Será nula de pleno derecho cualquier licencia de obras o uso del suelo que se otorgue en contra de lo previsto en los apartados anteriores.

No obstante, el artículo 16 marca los requisitos a cumplir para salvar la “norma general” del punto primero del artículo anterior:

Las condiciones técnicas recogidas en el proyecto de obra de los establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar que no precisen de permiso de instalación de infraestructuras comunes son:

a)   Que se determinen la ubicación y el recorrido de las instalaciones hasta el local de la actividad de todas las instalaciones exteriores (unidades exteriores de los aires acondicionados, placas solares y similares) según la tipología del edificio.

b)    Que los establecimientos físicos sean compartimentados con cierres de resistencia al fuego como mínimo de 120 minutos, cuando sean susceptibles de actividades que no estén sujetas al Real Decreto 2267/2004, de 3 de diciembre, por el cual se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales.

c)   Que se indique, en el caso de usos industriales, el riesgo intrínseco para el cual está preparado el establecimiento físico de acuerdo con la tipología de la configuración y su ubicación. Además, se tiene que especificar si es del tipo A, B o C, de acuerdo con las configuraciones definidas en el Real Decreto 2267/2004. En todo caso, se tienen que cumplir las exigencias básicas.

d)  Que se determine al menos un acceso adaptado para las personas con discapacidades.

e)    Que se determine la ventilación para los lavabos.

f)    Que tenga, como mínimo, un conducto para la extracción de humos de sección mínima de 30 x 30 cm o una sección circular equivalente por «A[por/para]» cada 100 m2 construidos de local o fracción, que sea estanco y tenga un grado de reacción al fuego A1 o A2-s1,d0 (M0).

g)   Las determinadas reglamentariamente.

En el título IV de la Ley se establece los diferentes procedimientos para los diversos tipos de licencias de actividades que se concretan en los siguientes:

-          Actividades inocuas, menores o modificaciones que no precisen obra

-          Actividades inocuas, menores, o modificaciones con obras que no necesiten proyecto

-          Actividades sujetas a permiso de instalación sin obras

-          Actividades sujetas a permiso de instalación y de obras

Uno de los puntos importantes de la Ley son los plazos de resolución: cuatro meses desde la presentación de la documentación para resolver el permiso de instalación y de obras cuando se trate de actividades incluidas en los anexos I y II de la Ley 11/2006, de 14 de septiembre, de evaluaciones de impacto ambiental y evaluaciones ambientales estratégicas en las Illes Balears, y dos meses para resolver en los demás casos.

Además, si una vez transcurrido el plazo establecido no se ha dictado y notificado una resolución expresa a la persona interesada, podrá entenderse estimada por silencio administrativo la solicitud del permiso de inicio de instalación o del permiso de inicio de instalación y obras de la actividad, excepto en los casos en los que la normativa específica en materia de obras establezca lo contrario.

La Ley regula que el interesado puede solicitar un “informe sobre el uso, la idoneidad de la ubicación y los parámetros urbanísticos”, que el ayuntamiento emitirá con carácter preceptivo en un plazo máximo de dos meses, es vinculante para el ayuntamiento, excepto que la normativa urbanística de aplicación haya suspendido el otorgamiento de licencias, y tiene una validez de seis meses.

ES. El futuro del sector de la construcción a corto plazo

Interesante artículo aparecido este fin de semana en Cinco Días sobre el futuro inmediato del sector de la construcción en España.

El inesperado resurgir del ladrillo español
Juande Portillo | Madrid | Cinco Días

El sector inmobiliario vive alborotado desde el pasado verano, cuando el denostado ladrillo español pareció resurgir de sus cenizas. El persistente descenso de precios de la que fuera la piedra filosofal de la economía española durante los años del boom ha causado tal estruendo en su caída que ha terminado llamando la atención de los grandes inversores internacionales desde Hong Kong a Nueva York, pasando por Londres. 

Así lo atestiguan algunos de los principales consultores inmobiliarios de España, que aseguran recibir semanalmente a un nuevo puñado de potenciales inversores. Algunos, explican en el sector, han estado siempre ahí, esperando el imperceptible sonido del impacto, la invisible señal de que el precio tocaba suelo y de que comprar ahora asegura vender más caro tarde o temprano. Otros simplemente han acudido al efecto llamada. Aunque estas macrooperaciones están lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado el último año resucitando un negocio en coma y que afronta ahora un prometedor 2014. 

“La situación actual es de un atractivo absolutamente inusitado y diferente a lo que hemos tenido en años. Hay claramente una percepción, sobre todo por parte del inversor internacional, de que España ha corregido, vía rentas y vía precio por metro cuadrado, y de que ahora vuelve el crecimiento”, expone Mikel Marco-Gardoqui, director de inversiones institucionales y cross border de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. En su opinión, el cénit de este cambio de percepción llegó en el verano de 2013.

Un año antes, expone, “España se iba a convertir en una isla: iba a quebrar, no pagaría la deuda, volvíamos a la peseta”, recuerda. Pasado aquel momento de pánico –en buena parte gracias al “haré lo que haga falta” de Mario Draghi en defensa del euro– los mercados amainaron sus ataques. Visto que no era el fin, “los inversores se dieron cuenta de que “a diferencia de en Inglaterra, Francia e incluso Irlanda, en España, los precios no han hecho más que bajar desde 2007”. Salvado el peligro de quiebra del país, se abría por tanto la posibilidad de que tras abaratarse así, los precios terminaran subiendo. 

El verano de 2013
“El punto de inflexión está entre junio y agosto de 2013, cuando entran dos inversores clave: Blackstone y Goldman Sachs”, apunta Marco-Gardoqui. El primero compró 1.860 pisos en alquiler repartidos en 18 promociones de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) por 128,5 millones de euro de la mano de Magic Real Estate; el segundo, 3.000 pisos del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones junto a Azora. 

Estas operaciones coincidieron en el tiempo con la primera gran operación de Sareb, Proyecto Toro, la adjudicación de 939 viviendas y 750 anexos (como garajes y trasteros), en la que H.I.G. se impuso a decenas de inversores de todo el planeta. El reclamo internacional que supuso la puesta en marcha del banco malo, secundado por el propio Gobierno, sacó del letargo a los grandes inversores que habían comenzado a establecerse en España en 2012 y atrajo a nuevas firmas, beneficiando también al nuevo gigante del ladrillo español, la banca. 

Ese mismo verano, Catalunya Banc revolucionó el mercado al anunciar la venta de su plataforma CX_Inmobiliaria y la gestión de sus inmuebles al consorcio de fondos Kennedy Wilson y Värde Partners. Aunque el contrato fue anulado recientemente y la entidad negocia con otros postores, la operación abrió la veda para movimientos similares en todo el sector: la venta de Bankia Habitat a Cerberus; la de Servihabitat (CaixaBank) a TPG; la de Altamira (Santander) a Apollo o la de Aliseda (Popular) a los propios Kennedy Wilson y Värde Partners. 

El papel de la banca
En paralelo, las fuertes provisiones inmobiliarias impuestas por el Gobierno a la banca en 2012 han empujado al sector a rebajar sus precios, impulsando que solo entre las seis mayores entidades hayan vendido más de 180.000 inmuebles, de su balance y de promotores que financian, en los dos últimos años. 

“Los fondos internacionales pasaron del desinterés total por nuestro país a una llamada en masa, invirtiendo así la tendencia”, explicaba esta semana Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea en la presentación del informe sobre actividad en 2013. Este revela que las grandes operaciones sobre ladrillo realizadas en España por el capital riesgo, los fondos de inversión y la banca apenas supusieron 433 millones en 2012 pero pasaron a sumar 5.211 millones el pasado ejercicio: 12 veces más. 

Un mercado dominado principalmente por la banca, con el 37% del volumen de ventas. Irea identifica como segundo vendedor al grupo formado por Sareb y otras entidades públicas (como Ivima o la EMVS), responsables del 33%. Al banco malo en solitario, estiman en la consultora, le correspondió el 18% del pastel. En cuanto al tipo de activos que se están saldando en las operaciones que superan los cinco millones de euros, destacan los 1.872 millones vendidos en oficinas y los 1.309 millones en sociedades, entre las que destacan las citadas plataformas inmobiliarias de la banca. De momento, la venta residencial a gran escala supuso solo el 11% de las transacciones millonarias de 2013. 

Desde un fondo de inversión explican que la tendencia es lógica porque las oficinas son “tradicionalmente el producto más fácil de estudiar”, una puerta de entrada al mercado para posteriores acciones comerciales. El residencial, apuntan, se va incrementando pero también va mucho más ligado a la venta final a particulares, lastrados aún por la enorme tasa de paro y la sequía crediticia. 

La financiación
“Aunque sigue siendo carísimo, y te obligan a casarte con el banco, empieza a haber financiación”, apunta, sin embargo, David Martínez de Lecea, manager de Bain&Company que apunta con optimismo a las recientes campañas hipotecarias de Banco Santander, Bankinter, ING o Kutxabank, con diferenciales por debajo de los 200 puntos. 

“Vemos que 2014 va a ser un año de muchísima actividad. En capital riesgo esperamos que sea año récord con diferencia y se están produciendo join ventures con promotoras. Pero no solo grandes operaciones, los compradores de las plataformas de servicios inmobiliarios de la banca tienen que empezar a hacer dinero gestionando los activos y dándoles salida”, prosigue Martínez de Lecea, quien considera que la profesionalización de esta actividad aumentará el dinamismo del mercado. El tipo de inversor varía desde el generalista al especializado en inmobiliario, pasando por los que buscan instrumentos específicos de inversión como los FAB de Sareb o las Socimis (con la alianza entre Pimco y grupo Lar como ejemplo más reciente) a quienes compran carteras hipotecarias y ejecutan daciones en pago para acelerar el acceso a los inmuebles del colateral. 

“Nosotros estamos recibiendo a un montón de inversores internacionales buscando un socio local porque están realmente interesados en hacer operaciones, con lo que esperamos que el movimiento sea algo superior este año al del pasado”, coincide Vanessa Gelado, directora de Drago Capital, quien avanza que otro de los cambios de cara al nuevo ejercicio es el desembarco de nuevos perfiles más allá de los fondos oportunistas. 

Perspectivas para el nuevo año
“Para 2014 se espera mayor actividad de los institucionales, a los cuales se unirán más activamente fondos de pensiones y aseguradoras”, recogía en esta línea un estudio que la consultora BNP Paribas Real Estate publicaba esta semana. Un primer paso en este sentido lo dio la aseguradora AXA, que se hizo con 13 edificios de la Generalitat por 172 millones el pasado verano. A partir de ahí, desde el sector aseveran que cada vez reciben a más firmas institucionales o fondos de pensiones, que buscan hacer negocios moderados a medio y largo plazo frente a las altas rentabilidades a tres o cinco años que reclaman los fondos buitre. 

Con todo, dejan claro desde Drago Capital, “la clave es el precio”. Si compran en España es porque está barato y esperan obtener mayor rédito que si lo hacen en otro país europeo. El quid de la cuestión es que aunque nadie sabe a ciencia cierta si tras ceder entre un 30% y un 40% desde 2008 los precios tocarán suelo definitivamente este año, la percepción es que el momento está cerca y el objetivo es entrar antes del rebote, sea luego este más o menos pronunciado. De hecho, desde Tinsa, una de las mayores tasadoras del país, esperan que el incremento en las ventas absorba el stock de vivienda nueva (ellos hablan de 400.000 unidades actualmente frente al dato oficial de Fomento de que había 583.453 al inicio de 2013) para 2017, por lo que instan a reactivar la construcción residencial a finales de 2015 o inicios de 2016 para evitar que la falta de oferta dispare al alza los precios. 

Unas expectativas, en todo caso, muy sujetas a lo que ocurra con la malograda demanda interna. De momento, el 95% de la inversión inmobiliaria llega desde el extranjero, según Irea. La procedencia concreta, eso sí, se va ampliando. Tras el asalto del capital estadounidense y de las firmas asentadas en la Citi londinense, desde el sector inmobiliario apuntan a un incremento de la inversión latinoamericana el pasado año y señalan al dinero asiático como el próximo invitado estrella. 

“Inversores de Corea, Malasia, China, Hong Kong y Singapur buscan ahora oportunidades de inversión en España de entre 50 y 150 millones de euros”, afirmaba esta semana el vicepresidente de CB Richard Ellis, Enrique Martínez, cuya firma reclama ya una línea aérea entre la ciudad financiera de Hong Kong y el renacido ladrillo español.