Decreto 17/2017, de 21 de abril, de exoneraciones a la actividad agraria

Hoy se publica en el BOIB el decreto de exoneración de las condiciones urbanísticas de las instalaciones agrarias (enlace al Decreto).

Básicamente consiste en poner por escrito los criterios que ya venía aplicando la Conselleria de agricultura cuando se solicitaba que un proyecto determinado fuera exonerado del cumplimiento del Título IV de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de les Illes Balears.
El decreto es de aplicación a las edificaciones y las instalaciones agrarias y complementarias, excepto las agroturísticas
El desarrollo de la actividad agraria y complementaria puede necesitar de la construcción de instalaciones y edificaciones que, por su tipología, no se ajustan a las condiciones urbanísticas de carácter general, motivo por el qual se exoneran, en determinados supuestos, desde 1997. La aprobación del Decreto Ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística, que suspende o modifica algunos de los artículos más desreguladores de la Ley agraria (Ley 12/2014), prevé la exoneración de las condiciones de edificación e instalación en los términos que se establezcan reglamentariamente.
Este reglamento es el que ha aprobado hoy el Consell de Govern, que ha dado el visto bueno al decreto por el que se fijan los principios generales de exoneración de las condiciones urbanísticas de las edificaciones y las instalaciones agrarias complementarias en explotaciones agrarias en el ámbito de las Illes Balears. Se trata de regular un mínimo común normativo que no agota la materia, evitando invadir las competencias de los consejos insulares y permitiéndoles un amplio margen de regulación, que siempre podrá ser más restrictiva.
El decreto es de aplicación a las edificaciones y las instalaciones agrarias y complementarias, excepto las agroturísticas. Sin perjuicio de los requisitos que establezcan los consejos insulares, las explotaciones que estén inscritas en el Registro Insular Agrario se pueden exonerar total o parcialmente de las siguientes condiciones urbanísticas:
a) Las condiciones de la edificación y la instalación: la superficie construible, la ocupación, la altura, el volumen y las características tipológicas, estéticas y constructivas.
b) Las condiciones de la posición y la implantación: la ubicación dentro de la parcela y los retrocesos.
Las características tipológicas y estéticas de las construcciones e instalaciones agrarias no se podrán exonerar en caso de que estén situadas en suelo rústico protegido, es decir, en un área de alto nivel de protección (AANP), área natural de especial interés (ANEI), área rural de interés paisajístico (ARIP) o área de protección territorial (APT).
La exoneración se tiene que acordar sin perjuicio del resto de determinaciones legales que deba tener en cuenta la autoridad competente en la intervención preventiva en la edificación y el uso del suelo. Además, la solicitud tendrá que ir acompañada de una memoria agronómica que justifique y valore técnicamente la necesidad, que no hay ninguna alternativa más viable técnica y económicamente en el ámbito de explotación que no requiera la exoneración y que comporta una mejora de la actividad agraria y no genera ningún perjuicio en las parcelas próximas ni en su entorno. Además, si procede, tiene que fijar las medidas protectoras, correctoras o compensatorias adecuadas, que se establecerán en el marco del procedimiento ambiental, en caso de que el proyecto esté sometido a evaluación ambiental.
El informe previo de la Administración pública competente en materia agraria se fundamentará en un informe técnico relativo a las peticiones de exoneración y de las medidas protectoras, correctoras o compensatorias propuestas con la finalidad de evitar, prevenir y minimizar los efectos de la actuación. Además, tendrá que hacer públicas las exoneraciones sobre las cuales se ha informado mediante las herramientas telemáticas que tenga a su alcance.
Hasta que no se transfiera la función ejecutiva en materia agraria al Consell de Mallorca como ya tienen el resto de instituciones insulares, la emisión de dicho informe corresponde al director general de Agricultura y Ganadería, con el informe técnico preceptivo previo de una comisión técnica que presidirá y que tendrá cuatro miembros más:
    El jefe del Servicio de Reforma y Desarrollo Agrario, que actuará como ponente técnico.
    El jefe del Servicio de Agricultura, que actuará como secretario.
    El jefe del Servicio de Ganadería.
    Un representante del Consell de Mallorca.
El decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de las Illes Balears.

CAIB. Nueva ley urbanística a la vista

Se ha presentado el Anteproyecto de una nueva Ley urbanística para las Illes Balears, esta vez gestada por el gobierno de izquierdas que se opuso a la vigente LOUS. Estando a mediados de legislatura, el objetivo de "perdurabilidad" que dicen en la nota de prensa que se pretende no será más que un desideratum si no se alcanza el mínimo consenso con la fuerza mayoritaria de la oposición. Mucho bombo y poca novedad en lo que probablemente sea una Ley más cuya duración la fijarán los próximos comicios electorales.

    La futura ley urbanística simplifica la planificación, refuerza la disciplina y apuesta por la sostenibilidad

    El conseller de Territorio, Energía y Movilidad, Marc Pons, y el director general de Ordenación del Territorio, Lluís Corral, han dado hoy a conocer el contenido del anteproyecto de la futura Ley Urbanística de las Islas Baleares (LUIB), que sustituirá a la actual Ley del Suelo.

    La nueva normativa —que ahora tiene que iniciar el camino de exposición pública y negociación con los distintos grupos políticos— nace del consenso profesional porque en su redacción han participado más de 60 profesionales de distintos ámbitos que, en 8 meses de trabajo, han ido analizando la normativa de suelo vigente y han planteando propuestas de mejora que se han articulado en el texto que ahora se presenta.

    La futura LUIB pretende ser un instrumento útil para la planificación y gestión territorial, dando respuesta a las necesidades, problemáticas y retos que la historia urbanística de esta comunidad ha ido poniendo de manifiesto. Nace con vocación de tener perdurabilidad, en una clara apuesta por la sostenibilidad territorial de las Islas como condición imprescindible de futuro.

    La Ley se marca como objetivos principales:
   

        Como ley básica de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
        La definición de las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, incluyendo el rústico (que no aparecía en la Ley del Suelo).
        Cerrar, de una vez por todas, la barrera a todo aquello que se ha gestado ilegalmente o a los cambios de clasificación automáticos, de manera irregular, por la vía de los hechos.
        La agilización al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales, con un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los casi 8 años actuales pasen a 3 años aproximadamente.
        La sostenibilidad del territorio, priorizando al máximo la “reutilización del suelo urbano”, las actuaciones sobre “ciudad edificada”, evitando el empleo de nuevo suelo.
        La lucha contra la especulación, con la articulación de instrumentos que garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, dotando todo el proceso de transparencia.
        Una disciplina urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones y el restablecimiento de la legalidad cuando esta se haya vulnerado, como para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares tanto entre los particulares como entre los responsables públicos, por acción u omisión de estos.
        Más garantías para la protección de los suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial costeras), dando competencia a los consejos insulares y a sus agencias de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.

    Principales medidas que incorpora la Ley para alcanzar estos objetivos:

    1. En suelo rústico:

        La Ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este tipo de suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial que una ley básica como ésta no tiene que contener.
        Elimina la posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.
        Se da competencias a los consejos insulares y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), elevando así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos.

    2. Agilización de la tramitación de los planeamientos urbanísticos

        El planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras:
   

        El plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su contenido a la escala macro, las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.
        Una nueva figura: el plan de ordenación detallado. Con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos detallados....

    Estos planes de ordenación detallados serán el documento “activo”, con flexibilidad para poder dividirse en función de las clases de suelo, ámbitos territoriales o lo que se considere oportuno.
   

        Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.
        El plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años y el consejo informará en el momento de su aprobación inicial para así agilizar y garantizar la seguridad jurídica de todo el proceso.
        Se prevé una transición de un modelo al otro (los planeamientos en trámite continuarán el proceso iniciado).

    3. Medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos

        Se plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio. Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo:

    — Medidas edificatorias, como la rehabilitación.
    — Medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo.
    — Medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.
   

        Todas las actuaciones urbanísticas tendrán que supeditarse a un control económico:

    — Una memoria de viabilidad en el caso de los particulares y un informe de sostenibilidad económica para las administraciones como garantía de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.

    4. Medidas para luchar contra la especulación
   

        Ligada a las medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable repercutirán en la administración.
        Quedan prohibidos los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones cuantiosas.
        Tiene que haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etc.

    Hay que destacar que se crea una Junta de Expropiación Autonómica, integrada por profesionales.

    5. Medidas de disciplina urbanística

    Planteamiento: la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística.

    Las medidas. Se fijan dos procesos:
    

        El sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.
        El procedimiento sancionador: las sanciones por actuaciones ilegales (sin título urbanístico que las ampare) serán económicas y varía su importe.
        Por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable:

    — Multas de entre el 50 y el 70% del valor de la obra ejecutada si su uso está permitido.
    — Multas de entre el 75 y el 100% del valor de la obra si su uso no está permitido.
   

        Por obras e instalaciones en suelo rústico:

    — Multa de hasta el 300% del valor si es un uso prohibido.

         Multa de entre el 150 y el 300% del valor si es uso autorizado.
    

        En el procedimiento de restablecimiento/ejecución de las demoliciones:
        Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para ejecutar.
        Se prevén multas coercitivas continuadas: del 10% del valor de la obra ilegal y se van repitiendo CADA MES (hasta 12) hasta que el infractor lleve a cabo su demolición y restitución.
        El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía hasta los 15 años. La Ley lo introduce, siguiendo los criterios jurisprudenciales. La administración puede ejecutar subsidiariamente desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.
        Para evitar el problema de la proximidad en el cumplimiento de la disciplina urbanística se da competencia a los consejos insular y a las agencias y consorcios supramunicipales sobre el suelo rústico ANEI, ARIP y APT.

    En consecuencia, tendrán competencia también para la imposición de multas coercitivas para la ejecución de órdenes de demolición.


        ¿Qué pasa con el uso de las construcciones ilegales ya prescritas? Sobre aquello que es ilegal no se puede autorizar ninguna actuación; ni siquiera de mantenimiento.
    

        La responsabilidad de las autoridades o cargos públicos: Se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que, con conocimiento de causa y teniendo la posibilidad de impedirlo, permiten la indisciplina urbanística; por ejemplo, si dejan caducar expedientes o dejan de sancionar una infracción u ordenar su restablecimiento.

CAIB. El TSJIB fija la prescripción de las órdenes de demolición en 15 años

En la edición digital del 24 de abril de 2016 del diario ARA BALEARS encontramos esta noticia, de la cual lo más remarcable es el plazo que se establece por doctrina jurisprudencial de la prescripción de las órdenes de demolición de inmuebles tras 15 años de haberse dictado dicha orden.

Ultimàtum del Consell a 150 propietaris de cases il·legals perquè les esbuquin

El TSJIB fixa la prescripció en 15 anys i l’Agència de Disciplina Urbanística pitja l’accelerador

 

JAUME PERELLÓ Palma Actualitzada el 23/04/2016 19:59

El Consell de Mallorca ha reactivat la demolició de 150 construccions il·legals, principalment habitatges, i n’insta els propietaris perquè la duguin a terme i evitar la prescripció d’algunes d’elles, que ja s’acosten als 15 anys des de la primera notificació per part de l’administració.

I és que l’Agència de Disciplina Urbanística, l’entitat del Consell que s’encarrega de vetlar pel compliment de la legalitat, pren com a referència el darrer criteri de la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia, que el juny de 2015 va dictar una sentència en la qual fixa com a termini 15 anys per a la prescripció d’una demolició.

El ponent, el magistrat Fernando Socías, rectificava així el criteri de la mateixa sala, que en pronunciaments anteriors havia sentenciat que mentre que la multa sí que prescriu, l’obligació del promotor d’una construcció il·legal de restablir la situació anterior a la seva malifeta no caduca mai. “Entenem que l’esmentat criteri l’hem de rectificar per un altre més d’acord amb la doctrina del Tribunal Suprem, que indica que cal seguir el termini general de 15 anys marcat pel Codi Civil”, afirma el magistrat. “És a dir, el destinatari de l’ordre de demolició té l’obligació de complir-la durant almenys 15 anys. I la inactivitat de l’administració durant aquest termini, no realitzant actuacions que tendeixin a exigir l’esmentat compliment, provoca l’extinció de l’obligació de qui va rebre l’ordre”, diu Socías.

Davant aquesta nova realitat, el director de l’Agència de Disciplina Urbanística, Bartomeu Tugores, ha posat en marxa una campanya de notificació en la qual recorda als propietaris que si esbuquen en un termini màxim de 3 mesos “només hauran de fer front a un 20% del total de la sanció, ja que la llei ens permet aplicar un 80% de descompte als infractors en el cas que actuïn voluntàriament, sense obligar l’administració a intervenir-hi”, explica el responsable de l’Agència.

Es dóna el cas que molts propietaris, dels 150 de notificats, ja varen fer efectiva la multa, però no varen tombar la construcció. En aquests casos, a aquells que l’executin en els tres mesos marcats per l’Agència se’ls tornarà la part proporcional fins al 80% de reducció a què tenen dret, segons les notificacions que signa l’Agència de Disciplina Urbanística.

En el cas que els propietaris, en canvi, decideixin no fer cas del requeriment de l’Agència de Disciplina Urbanística, s’aplica el que preveu la Llei del sòl, que és ni més ni menys que una multa mensual del 10% de les obres, fins a 12 mesos, cosa que suposa “que una persona pot passar de pagar només el 20% de la multa, si ho fa voluntàriament, al 120% del valor de la construcció, si se’n desentén. Crec que val molt la pena la primera opció, perquè en tot cas l’Agència hi actuarà i restaurarà l’estat dels terrenys a com eren originalment, abans de la il·legalitat”.

Aquesta fórmula que impulsa ara l’Agència ha sorprès més d’un propietari, que ja donava per superada la prova d’aixecar una construcció sense papers. Alguns han acudit als seus ajuntaments, per tal d’aclarir si “hi ha res a fer”, explica un arquitecte municipal que demana no ser identificat. Sigui com sigui, els consistoris es remeten a l’actuació supramunicipal de l’Agència i no han donat cap expectativa als propietaris.

Una comunitat que ja ha aplicat un sistema semblant al que preveu la Llei del sòl (LOUS) de Balears és Galícia. Allà, segons dades recollides per la mateixa Agència de Disciplina, de les 38 demolicions que es feien el 2010, s’ha passat a les 154 del 2015, gràcies a les rebaixes i a les multes coercitives mensuals en cas d’incompliment. Ara caldrà veure què passa amb aquestes 150 notificacions.

ARQ. Informe de Evaluación de Edificios de Manacor

En el BOIB de hoy, núm. 51, de 23 de abril, se publica la versión definitiva de la ordenanza municipal sobre el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) de Manacor. El texto definitivo incluye algunas modificaciones respecto de la versión inicial a tenor de las aportaciones de organismos como el COAIB, del que se tuvieron en cuenta parcialmente varias alegaciones pese a haberlas presentado fuera de plazo.

Tal como concluye el ministerio de fomento en su web, están capacitados para suscribir el Informe de Evaluación de los Edificios, los arquitectos o los arquitectos técnicos, que están habilitados para ello por el artículo 30  del Real Decreto Legislativo 7/2015, y los demás técnicos facultativos que se determinen en la Orden Ministerial prevista en la Disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015.

Enlace a la ordenanza publicada en el BOIB


A nivel autonómico, también se publica en este BOIB la resolución del consejero de Territorio, Energía y Movilidad por la que se convocan ayudas destinadas a la financiación del informe de evaluación de los edificios 2016 en el marco del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria, y la Regeneración y la Renovación Urbanas, 2013-2016.

Los requisitos para acceder a estas ayudas son los siguientes:

a)Estar al corriente de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
b)Justificar, dentro del plazo establecido y en la forma que corresponda, el cumplimiento de los requisitos y las condiciones que determinaron la concesión de la subvención.
c) Destinar el importe de la subvención a la financiación de la actuación para la que se ha solicitado.
d)Someterse a las actuaciones de comprobación y a cualquier actuación de verificación y control financiero de los órganos competentes y aportar toda la información que les sea requerida.
e)Comunicar a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda la modificación de cualquier circunstancia que afecte a alguno de los requisitos que se exigen para conceder la subvención.

Enlace al BOIB

CAIB. Creación del Registro autonómico de Informes de Evaluación de Edificios

Hoy se publica en el BOIB el Decreto 17/2016, de 8 de abril por el que se crea y regula el Registro de Informes de Evaluación de Edificios de las Islas Baleares (ver en pdf).

El decreto, unifica el contenido del informe en todo el ámbito de la comunidad autónoma de las Illes Balears, mediante una remisión normativa al modelo de informe que prevé el anexo 2 del Real Decreto 233/2013, cosa que ya se tuvo en cuenta cuando elaboramos la ordenanza del IEE de Manacor (Ver post de 19.11.15: "Impulso a Informe de Evaluación de Edificios en Manacor").

Asimismo, el decreto impone como obligación lo que en su momento recomendé en la ponencia de la ordenanza del IEE de Manacor, que es elaborar el IEE mediante la aplicación informática de la página https:// iee.fomento.gob.es/ del Ministerio de Fomento o la que la sustituya, ajustándose al modelo de informe que figura en esta. También se dispone que el técnico o técnica que lo elabore lo entrege en formato digital a la persona propietaria única o a la comunidad de personas propietarias del edificio, mediante la entrega de un archivo del informe firmado en formato PDF y otro en formato de exportación digital que genera la aplicación informática del Ministerio de Fomento, para que los presenten al ayuntamiento con la solicitud de inscripción.

CAIB. Aprobación de la NTC de moratoria a los grandes establecimientos comerciales

En el BOIB número 28, de 1 de marzo de 2016, se publica el acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Mallorca, de aprobación definitiva de la Norma Territorial Cautelar previa a la formulación del Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales de Mallorca, la cual NTC dice lo siguiente:

Norma territorial cautelar previa a la formulación del Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales de Mallorca

[I] Memoria justificativa

Los consejos insulares ostentan la competencia exclusiva en materia de ordenación territorial y urbanismo, que incluye la ordenación sectorial de los equipamientos comerciales en el marco de la legislación específica sobre la materia y con los condicionantes regulados en la normativa europea. En este sentido hay que hacer patente que el hecho insular, con las especiales características territoriales, demográficas y ambientales, comporta un fenómeno singular que no se puede obviar. La dimensión del principio original de desarrollo sostenible es primordial para un archipiélago con recursos y territorio limitados.

Por otra parte, se tiene que reconocer que el sector comercial tiene una relevancia económica indudable que hay que potenciar y regular en el marco de las especificidades insulares mencionadas. El actual marco regulador de la actividad comercial es el texto consolidado de la Ley 11/2014, de 15 de octubre, de Comercio de las Islas Baleares, modificado recientemente por el Decreto Ley 2/2015, de 24 de julio, de medidas urgentes en materia de grandes establecimientos comerciales. Igualmente, completa el señalado marco regulador las disposiciones del mencionado Decreto Ley que no son estrictamente de modificación de la Ley 11/2014. Precisamente, según recoge el preámbulo de esta Ley, «el sector del comercio representa cerca del 10% del producto interior bruto de la comunidad autónoma de las Islas Baleares, con más de 21.000 comercios abiertos, y mantiene cerca de 70.000 puestos de trabajo directos»; es por todo ello que, cuanto antes mejor, hay que proceder a la elaboración y aprobación de un Plan director sectorial de equipamientos comerciales, previsto además en el Plan territorial insular de Mallorca, que aúne los valores en juego: el impulso de la actividad económica con la conservación de los valores territoriales y ambientales y la preservación de determinadas actividades tradicionales.

Sobre esto último, debe hacerse mención expresa del hecho de que la disposición adicional primera del Decreto Ley 2/2015, de 24 de julio, de medidas urgentes en materia de grandes establecimientos comerciales, establece en el punto 2:

«2. El Gobierno y los consejos insulares, en el plazo de seis meses y en el marco de la regulación de los instrumentos de ordenación territorial contenida en la Ley 14/2000, de 21 de diciembre, de ordenación territorial, como también en consonancia con aquello que prevé la disposición adicional primera de la Ley 11/2014, de 15 de octubre, podrán adoptar las medidas de ordenación urbanística y territorial de los equipamientos comerciales que se consideren necesarias en atención a razones imperiosas de interés general relativas a la protección del medio ambiente, del entorno urbano y del patrimonio histórico, artístico y cultural».

Igualmente, uno de los marcos informadores de la ordenación territorial del sector comercial es el contenido a la Directiva 2006/123/CE, de 12 de diciembre, del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a los servicios al mercado interior, Directiva que se tendrá que tener presente al momento de redactar el Plan Director Sectorial correspondiente. Por otra parte, además de la mencionada ley autonómica, tenemos el marco que el legislador estatal ha ido elaborando para adaptarse a las directivas europeas y que dio lugar a la reforma, mediante el Real Decreto Ley 20/2012, de 13 de julio, de las leyes estatales 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio al Detalle, y 1/2004, de 21 de diciembre, de Horarios Comerciales, con la finalidad esencial de impulsar la dinamización de la actividad comercial al detalle y eliminar las cargas y restricciones administrativas en el ejercicio de esta actividad. En nuestro caso insular, hay que añadir que la Directiva de Servicios limita el régimen de autorizaciones mencionado sobre la base de razones de interés general, siempre sujetos a criterios determinados, que tienen que ser: concretos, proporcionales y completamente objetivos y evaluables.

Desde una perspectiva de ordenación insular, la ordenación sectorial de los equipamientos comerciales, tendrá que responder a razones de interés general, relacionadas con la distribución comercial en un ámbito territorial limitado, a motivaciones de protección ambiental y del entorno urbano, con la ordenación del territorio, con la preservación de los espacios agrícolas, ganaderos y forestales como reservas estratégicas de suelo rústico, con la protección del patrimonio histórico, artístico y etnológico y con las aptitudes territoriales sobre la base de las infraestructuras existentes y que son sostenidas con los presupuestos públicos y, por lo tanto, por la ciudadanía de estas islas.

Es por eso que, siendo perentoria la elaboración del correspondiente plan director sectorial, hay que adoptar las medidas preventivas necesarias para garantizar la elaboración del señalado instrumento de ordenación territorial de los equipamientos comerciales en unas condiciones estables del contexto jurídico y fáctico. En este sentido, hay que recordar que el marco general de la ordenación territorial en las Islas Baleares viene determinado por la Ley 14/2000, de 21 de diciembre (LOT). Más concretamente el régimen de los Planes Directores Sectoriales se determina en los artículos 11 a 13 de la LOT.

Así el artículo 11.2 establece que:

«Los planes directores sectoriales tienen que ser elaborados y aprobados por los consejos insulares cuando así lo prevean las leyes de atribución de competencias. De acuerdo con el plan territorial insular correspondiente, tienen que ordenar alguno de los elementos mencionados en el apartado anterior en el ámbito territorial respectivo».

El apartado 1 del artículo 11 de la LOT, afirma que «los planes directores sectoriales son los instrumentos de ordenación específica que tienen por objeto regular, en ámbitos materiales determinados, el planeamiento, la proyección, la ejecución y la gestión de los sistemas generales de infraestructuras, de equipamientos, de servicios y de actividades de explotación de recursos». La normativa relacionada que dota de contenido este apartado 1 la tenemos que encontrar en la Ley 2/2001, de 7 de marzo, de atribuciones de competencias en los consejos insulares en materia de ordenación del territorio.

Así, de conformidad con lo que dispone la mencionada Ley 2/2001, es competencia propia (Artículo 1.2.d) la relativa «a la elaboración y la aprobación de los instrumentos de ordenación siguientes, en el ámbito insular correspondiente: [...] d) Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales». Es decir, el PDS de equipamientos comerciales se encuentra expresamente adscrito dentro del ámbito competencial del Consejo de Mallorca.

Con respecto a las normas territoriales cautelares la Ley 14/2000, de 21 de diciembre establece en el artículo 17, el siguiente:

«1. Simultáneamente o con posterioridad al acto de iniciación del procedimiento de formulación de un instrumento de ordenación territorial, o de revisión o modificación, el órgano competente para dictarlo puede apreciar motivadamente la necesidad de elaborar una norma territorial cautelar, y definir el ámbito, la finalidad y el contenido básico. Esta norma regirá hasta la aprobación inicial del instrumento de ordenación correspondiente, excepto en el caso de las Directrices de Ordenación Territorial que regirán hasta su entrada en vigor».

Es por todo eso que, en el marco de las competencias de ordenación territorial insulares, y dado que se han iniciado los trámites para la elaboración del Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales, se puede proceder a la redacción, a su vez, de la correspondiente Norma Territorial Cautelar con la finalidad de asegurar un marco adecuado a la ordenación territorial pretendida.

[II] Normativa

Artículo 1. Objeto

Es objeto de esta norma territorial cautelar la implantación del régimen transitorio que tiene que regir para los grandes establecimientos comerciales, hasta la aprobación inicial del Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales de Mallorca.

Artículo 2. Ámbito de aplicación

1. El ámbito territorial de aplicación de este régimen transitorio incluye la isla de Mallorca y el resto de territorios insulares que dependen administrativamente de ella.

2. El ámbito material de esta norma territorial cautelar comprende el régimen de implantación de equipamientos comerciales en aplicación de la Norma 63 del Plan Territorial Insular de Mallorca y en desarrollo de la normativa vigente en materia de comercio.

Artículo 3. Régimen transitorio de implantación de los equipamientos comerciales

1. Mientras no entre en vigor el Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales de Mallorca el régimen de implantación y de ampliación de grandes establecimientos comerciales queda sometido a lo que se dispone en esta norma territorial cautelar.

2. A los efectos de las previsiones de ordenación territorial sectorial en materia de comercio que comprende esta norma, se entiende por gran establecimiento comercial aquel que requiere la autorización única establecida en el artículo 13.1 de la Ley 11/2014, de 15 de octubre, de Comercio de las Islas Baleares, en la nueva redacción dada por el Decreto Ley 2/2015, que en la isla de Mallorca son los siguientes:

a) Los establecimientos comerciales al por mayor o al detalle, individuales o colectivos, que tengan una superficie útil para la exposición y la venta superior a 700 m².

b) Cuando el objeto del establecimiento sea la exposición y la venta de manera exclusiva de automóviles y vehículos de motor, de maquinaria, de equipo industrial, de embarcaciones, de aeronaves, de muebles de todo tipo, de material de construcción y de elementos propios de cocina y baño, tienen la consideración de gran establecimiento comercial al por mayor o al detalle aquellos que tengan una superficie útil para la exposición y la venta superior a 2.000 m².

c) Los mercados municipales y los mercados ambulantes no tienen la consideración de gran establecimiento comercial, aunque superen las superficies comerciales arriba señaladas. No obstante, tienen la consideración de gran establecimiento comercial los establecimientos individuales situados dentro de los mercados municipales si tienen una superficie útil para la exposición y la venta que supere los límites que fija este artículo.

Artículo 4. Suspensión cautelar de implantación de grandes establecimientos comerciales

1. Queda suspendido el otorgamiento de autorizaciones para la implantación y la ampliación de los grandes establecimientos comerciales definidos en el artículo 3.2 de esta norma.

2. Se excluye de la suspensión cautelar, la implantación y ampliación de los grandes establecimientos comerciales individuales ubicados en grandes establecimientos comerciales colectivos legalmente establecidos, siempre que eso no comporte un incremento de la superficie edificada, ni la operación se haga a costa de reducir la superficie de espacios de uso común.

3. También se excluyen de la suspensión cautelar las ampliaciones de los grandes establecimientos comerciales individuales legalmente establecidos, hasta un máximo del 15 por ciento de la superficie útil de exposición y venta actual, siempre que la ampliación no suponga un incremento de edificabilidad, que el solicitante sea el mismo titular de la autorización comercial autonómica, que no se produzca un cambio de actividad y que no suponga un aumento de la superficie útil de exposición y venta de más de 200 m².

Disposición transitoria

El régimen previsto en esta disposición normativa no será de aplicación a las solicitudes de grandes establecimientos comerciales presentadas en forma con anterioridad al día de publicación en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) del anuncio de aprobación inicial de esta Norma territorial cautelar.

Disposición final

Esta norma territorial cautelar entrará en vigor al día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB), y regirá hasta la aprobación inicial del Plan Director Sectorial de Equipamientos Comerciales de la isla de Mallorca que se está elaborando. No obstante, su vigencia no podrá superar los tres años contados desde la fecha de entrada en vigor de la misma.

CAIB. La amnistía urbanística se suspende

Hoy se publica en el BOIB el Decreto ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística (ver en pdf) que aprobó ayer el gobierno autonómico. El diario Última Hora publica la siguiente noticia, lárgamente anunciada por el ejecutivo progresista:

El Govern aprueba el decreto ley de medidas urgentes en materia urbanística
Efe | Palma | 12/01/2016

El Consell de Govern ha aprobado este martes el decreto ley de medidas urgentes en materia urbanística que deja sin efecto los aspectos más urbanizadores de las leyes de suelo, turística y agraria, aprobadas en la legislatura anterior.

El vicepresidente y conseller de Turismo, Biel Barceló, el conseller de Territorio, Energía y Movilidad, Joan Boned, y el conseller de Medio Ambiente, Agricultura y Pesca, Vicenç Vidal, han explicado en rueda de prensa el decreto ley, el segundo desde el inicio de esta legislatura, tras el Consell de Govern extraordinario en el que se ha aprobado.

En particular, la normativa pretende acabar con las amnistías a infractores, pero no paraliza ninguna actividad económica, han aclarado los consellers, que han incidido en que el decreto ley sigue la línea de un nuevo modelo económico sostenible en las islas, y en contra de la especulación urbanística y del territorio.

El decreto ley entra en vigor de forma inmediata y deja en suspenso hasta diciembre de 2017 cerca de medio centenar de artículos, disposiciones y puntos de la ley del suelo, suelo rústico, turismo, agraria y la normativa que afecta a las áreas protegidas de Ibiza y Formentera, y que dejaba sin efecto el plan territorial de Menorca.

La suspensión y no derogación de los artículos de las leyes citadas se lleva a cabo por «ética», ha apuntado Boned, ya que el objetivo es conseguir una modificación de las normativas en la que todos los sectores afectados y los grupos parlamentarios puedan realizar sus aportaciones para su posterior aprobación en la cámara balear.

El decreto ley termina con construcciones ilegales y la posibilidad de ubicar nuevos campos de golf y grandes equipamientos en suelo rústico y racionaliza las mejoras en establecimientos turísticos, que se podrán llevar respetando la «coherencia» con la normativa urbanística general.

El vicepresidente ha apuntado que con ello se detiene «la presión» sobre el territorio y la posibilidad de crear una nueva burbuja inmobiliaria que ha llevado a una mayor crisis y corrupción.

En la ley turística, ha explicado, se regresa «a la normalidad y seguridad jurídica», y con lo que se limita los cambios de uso, que en el caso, por ejemplo, de los hoteles que se podían convertir en un edificio de pisos, ahora solo se podrá realizar si el plan municipal lo prevé y permite.

Barceló ha especificado que se siguen impulsando las inversiones económicas, por lo que las reformas y ampliaciones en establecimientos hoteleros continuarán, pero se establecen condiciones como que las mismas no podrán ser superiores al 20 % del volumen y edificabilidad, frente al 40 % que permitía la urbanística aprobada durante el Govern del PP.

En cuanto a las zonas hoteleras maduras, solo se podrán construir una planta más (y no dos) en los establecimientos hoteleros, para destinarla a servicios, como climatización y ascensores.

Entre las posibilidades de ampliación, antes se permitía a través del incremento de parcelas, incluso distanciadas entre sí, ahora solo se aprobará con las aledañas y en el caso de la Playa de Palma, en ninguna, en consonancia con el plan de reconversión integral (PRI).

Con ello, se limita la ampliación de plazas hoteleras, ya que según el conseller de Turismo en los últimos tres años estas han sumado 600 en Mallorca, lo que considera un número poco relevante.

Ha aclarado que los proyectos que ya estaban en marcha y tenían la autorización previa antes del decreto ley podrán continuar, y ha recordado que el 17 de enero termina el plazo para la regularización de plazas hoteleras.

En cuanto a la ley del suelo, el objetivo es regresar a «la prevalencia del interés general» en la gestión del territorio y hacer «compatible, desde la coherencia, la actividad económica, la preservación de la fisonomía y la naturaleza del suelo rústico», ha señalado Boned.

Ha insistido en que «en ningún caso paraliza ningún tipo de actividad económica», sino «que reconduce determinadas situaciones de actividades», ya que suspende «los artículos más desarrollistas» de la ley, que ponían en riesgo la conservación del suelo rústico.

Así, queda sin efecto la amnistía para las construcciones ilegales en suelo rústico al no permitir su legalización con el pago de una multa; suspende la posibilidad de incluir de forma automática como suelo urbano los asentamientos rurales urbanizados de forma irregular.

La normativa cautelar aprobada deja en suspenso la posibilidad de viviendas unifamiliares en suelo rústico construido y se vuelven a establecer los porcentajes de superficie máxima construible en este tipo de suelo (3 % en Mallorca y Menorca, 4 % en Ibiza y Formentera).

Determina también que ya no se podrá edificar en los espacios protegidos.

El conseller Vidal ha resaltado la necesidad de que la ley agraria se desvincule de la actividad urbanística, y con este decreto ley se recupera el suelo rústico para las actividad agrarias.

Ha apuntado que los intereses urbanísticos han provocado la expulsión de los payeses del campo, lo que permitía la normativa anterior, por lo que ahora se busca protegerlo.

Por ello, se regresa a la obligación de la declaración de interés general para las actividades no propias del suelo rústico, en especial el protegido.

Además, el concepto de agroturismo se vuelva más restrictivo, las actividades ecuestres se considerarán complementarias de explotación agraria, sin carácter comercial, de restauración o espectáculo, con lo que no se podrán construir complejos privados con campo de polo -que quedan prohibidos- ni oferta complementaria, ni se permitirá ningún tipo de juego o apuesta sobre estas actividades.

Actualización de 22.01.2016:

Increíble. Diez días después de la "suspensión" de varios artículos de las leyes del suelo, agraria y turística mediante el dectecto Ley 1/2016, el Govern de Armengol aprueba una rectificación del mismo (el Decreto Ley 2/2016, de 22 de enero, de modificación del Decreto Ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística) tras la advertencia del Consell de Mallorca de la ambigüedad de algnos aspectos de la norma aprobada. No es de recibo que tengamos que volver a sufrir las modificaciones de modificaciones de correcciones de errores de cambios parciales... a los que nos tienen acostumbrados (y bastante hartos) los que nos gobiernan. Hagan ustedes una Norma bien hecha y derogen lo anterior! O, por lo menos, dígnense en publicar un texto refundido de todas las modificaciones que vayan pariendo.

Aquí está el enlace al nuevo texto publicado en el BOIB (enlace) y la noticia publicada en la edición digital de Ultima Hora:

El Govern cambia su decreto estrella recién aprobado por lagunas legales
Nekane Domblás| Palma | 22/01/2016   

El Govern aprobó este viernes su segundo decreto-ley en diez días con la particularidad de que éste último es una modificación del primero, el decreto estrella en materia urbanística, en el que se han detectado lagunas jurídicas.

El texto aprobado este viernes modifica una serie de artículos del primero en lo referido a aspectos concretos de la ley Agraria. La ley que aprobó el conseller Biel Company permitía exoneraciones para todo tipo de construcciones en suelo rústico y el primer decreto-ley aprobado por el Govern dejó en suspenso esta norma.

El nuevo decreto deja claro que solo puede haber exoneraciones para actividades agrarias. En el comunicado enviado por la tarde se aseguraba que la intención de los cambios era evitar «interpretaciones» y dejar claro que las exoneraciones «solo podrán ser para actividades exclusivamente agrarias».

Al parecer, fueron los técnicos de Urbanisme del Consell de Mallorca quienes alertaron de la ambigüedad de la norma aprobada por el Ejecutivo.