ARQ. Impulso al Informe de Evaluación de Edificios en Manacor

"Manacor impulsa la evaluación de edificios". Así se titulaba el 28/10/2015 en la edición digital de Diario de Mallorca la noticia de la aprobación inicial de la Ordenanza sobre el informe de evaluación de edificios (IEE) que presentamos en la Institución Pública Mossèn Antoni Maria Alcover el pasado 21 de octubre la entonces delegada de Urbanismo, Núria Hinojosa, y yo mismo.

Éste es un asunto que ya se había demorado demasiado en el tiempo, pues cabe recordar que desde 2011 existía la obligación de que los edificios de municipios de más de 25.000 habitantes que en 2015 tuvieran más de 50 años pasaran una Inspección Técnica del Edificio (ITE). El borrador de ordenanza que regulaba dicha obligación jamás llegó a ver la luz, marchitándose en un cajón fruto de la falta de interés político.

En el año 2013, el antiguo ITE había pasado a la historia. Ahora el nuevo Informe de Evaluación del Edificio (IEE) recogía la obligación de evaluar no sólo las condiciones técnicas, sino también las de accesibilidad y de eficiencia energética. El cambio de gobierno municipal propició la entrada de Joan Llodrà y Núria Hinojosa a la delegación de Urbanismo, y es a ella a quien hay que agradecer el impulso definitivo para que este instrumento urbanístico viera la luz.

Cualquiera que pasee por el casco urbano de Manacor se percatará de que el parque edificado de la ciudad está en un lamentable estado de conservación, sobretodo la zona centro, a la que la calificación como zona BIC no ha ayudado en nada. Es precisamente en el centro de la ciudad de Manacor donde se concentra el grueso de los más de 8.800 inmuebles urbanos con más de cincuenta años de antigüedad que, una vez se apruebe definitivamente la ordenanza, deberán someterse al IEE.

De la misma forma que hoy en día tenemos asumido que la inspección técnica de vehículos es un trámite necesario para controlar las condiciones técnicas de los vehículos que circulan por nuestra carreteras, en un futuro próximo el IEE debería asumirse con la misma naturalidad. El IEE, más allá de ser una obligación, representa una oportunidad para que los propietarios de los edificios eviten que sus activos inmobiliarios continúen depreciándose como consecuencia del nulo mantenimiento.

CAIB. Vuelve el baile de modificaciones y derogaciones

Como acostumbra a suceder después de cada alternancia política, los nuevos ejecutivos se han lanzado sin demora a modificar las leyes que promulgaron sus predecesores y no son de su agrado. Sin abundar en el acierto o no de dichos cambios normativos, lo que sería deseable en cualquier caso es un cierto consenso para que estas situaciones no se produzcan cada cuatro años o, por lo menos, que una vez efectuadas las alteraciones legislativas alguien se dedicase a refundir en un único texto el barullo jurídico generado.

03/08/2015: El pleno del Parlament valida el decreto ley que suspende durante seis meses la concesión de licencias comerciales a grandes superficies.

31/08/2015: El pleno del Consell de Mallorca aprueba la norma territorial cautelar que supone un régimen transitorio que regirá los grandes establecimientos comerciales hasta que se apruebe inicialmente el Plan director sectorial de equipamientos comerciales, previsto para junio de 2017.

07/09/2015: El consejero de Territorio, Energía y Movilidad del Gobierno de las Illes Balears, Joan Boned, ha anunciado hoy a los alcaldes de Ibiza que la futura reforma de la Ley del suelo incluirá un nuevo procedimiento para la aprobación de los planes generales de ordenación urbana (PGOU) de los municipios más simplificado, de forma que se agilice su aprobación.

09/09/2015: Boned informa que el Govern ya se ha puesto a trabajar para modificar la Ley del Suelo y todas aquellas leyes que se aprobaron en la anterior legislatura que introducían «desregulaciones» urbanísticas, como la Ley Agraria o la del Turismo.


Actualización de 09.12.15:

09/12/2015: El conseller Boned anuncia que se antes de que finalice el mes de diciembre se aprobará una moratoria que suspenda hasta mediados de 2017 los artículos más controverdidos y polémicos de la Ley del Suelo, la Ley Agraria, la Ley de Minas, las Directrices de Ordenación del Territorio (DOT), la Ley Turística y la Ley de Suelo Rústico.

CAIB. Bye bye falsos urbanos

El 24 de mayo ha ocurrido en silencio un acontecimiento urbanísticamente muy relevante que se anunció en una disposición transitoria en el año 2012. Esto es la desaparición de los falsos urbanos, esos polígonos que pese a su clasificación como suelo urbano nunca llegaron a iniciar el proceso de urbanización para adquirir tal clasificación urbanística.

La disposición transitoria primera de la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible (BOIB núm. 91 de 23-6-2012) estableció lo siguiente:

Los suelos clasificados como urbanos y que a la entrada en vigor de esta ley estén en la situación de suelo rural, se mantendrán en esta clasificación y se someterán al régimen jurídico vigente en el momento de su ordenación detallada, siempre que inicien la ejecución de su transformación urbanística en el plazo máximo de tres años a contar desde la entrada en vigor de esta ley. Lo mismo será de aplicación a los terrenos urbanos en situación de rurales que no cuenten con ordenación detallada, si bien en este caso el plazo máximo será de cuatro años.

Transcurridos estos plazos sin que se haya iniciado la ejecución de la transformación urbanística, los terrenos pasarán a tener la clasificación de suelo urbanizable y deberán someterse al régimen de deberes y cargas previsto en esta ley.

Pues bien, el primer plazo de tres años ya se ha agotado para los suelos urbanos en situación de suelo rural con ordenación detallada y el plazo extra de un año para los suelos sin ordenación detallada sigue avanzando.

CAIB. Reglamento de la Ley del suelo de las Illes Balears

Publicación en el BOIB núm. 66 de 30 de abril del acuerdo del Pleno del Consejo Insular de Mallorca referente a la aprobación definitiva del Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca.

 Reglamento LOUS

CAIB. El Consell de Mallorca aprueba el reglamento que desarrolla la Ley del Suelo

Edición digital de Última Hora del 16.04.15.

El pleno del Consell de Mallorca ha aprobado este jueves, con el apoyo de los consellers del PP, la abstención de MÉS y el voto en contra del PSIB, el reglamento que desarrolla la Ley 2/2014 de ordenación y uso del Suelo en Mallorca que unifica la normativa a aplicar en materia de urbanismo en la isla.

El documento unifica la normativa estatal y autonómica en 459 artículos, 4 disposiciones adicionales, 8 transitorias, una derogatoria y dos finales e incluye toda la normativa que debe aplicarse para llevar a cabo actuaciones en materia urbanística en Mallorca, ha informado el Consell en un comunicado.

Una vez aprobado definitivamente, el Reglamento que desarrolla la Ley del Suelo de Mallorca se publicará en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) y, pasado un mes, se comenzará a aplicar.

El acuerdo de pleno ha incluido resolver las alegaciones y sugerencias que se presentaron sobre el texto del Reglamento, de las que buena parte se han incluido en el texto definitivo.

La institución insular aprobó inicialmente el Reglamento que desarrolla la Ley del suelo el pasado 24 de julio.

Posteriormente, el texto se sometió a información pública durante dos meses en los que se dio audiencia a ayuntamientos, asociaciones y entidades de participación ciudadana relacionadas con el territorio y con colectivos de profesionales y se solicitaron informes a los organismos pertinentes.

El último fue del Consell Consultiu, que emitió un dictamen favorable señalando una serie de observaciones que se han incorporado a la propuesta final del Reglamento.

Al pleno en el que se ha aprobado el reglamento de forma definitiva ha asistido la consellera de Ordenación del Territorio del Consell de Menorca, Marta Vidal. La entidad menorquina ha decidido utilizar el Reglamento aprobado en Mallorca como modelo para la redacción del que debe regir en Menorca, incluyendo sus singularidades.

La presidenta del Consell, Maria Salom; el conseller de Urbanismo y Territorio, Mauricio Rovira y la consejera insular Mercedes Garrido han felicitado a los servicios técnicos y jurídicos del Departamento de Urbanismo y Territorio por la tarea llevada a cabo a la hora de elaborar el Reglamento que desarrolla la Ley del suelo.

CAIB. Aprobada la Ley agraria balear

El 23 de diciembre se ha publicado en el BOIB el texto de la Ley 12/2014, de 16 de diciembre, agraria de las Illes Balears. Según la Conselleria la noticia publicada en la Conselleria de agricultura, medio ambiente y territorio, con esta Ley, aprobada el 2 de diciembre, se fija, por primera vez en nuestra comunidad, la ordenación general de los sectores, agrícola, ganadero, forestal y agroalimentario y el desarrollo rural de las Illes Balears.

Hacer frente a los problemas de la agricultura balear, fomentar la inversión y la ocupación en el sector primario, revalorizar el patrimonio rural y facilitar la gestión activa del territorio y del medio ambiente desde la actividad agraria son algunos de los principales objetivos del proyecto de la ley.

Esta ley abre las puertas al desarrollo de actividades complementarias agroturísticas de diversificación de la actividad agraria y regula la venta directa de productos en las mismas explotaciones. También destaca la consideración del sector forestal como una actividad agraria, con especial atención al impulso de su gestión y en busca de un valor de mercado de los aprovechamientos forestales, principalmente la biomasa, con el fin de generar economía y ocupación, mantener los ecosistemas y prevenir los incendios forestales.

La ley da facilidades para el inicio y desarrollo de la actividad agraria y complementaria, que quedan reconocidas como uso admitido en el medio rural y no estarán sometidas a la declaración de interés general. Además, posibilita el cambio de uso de edificaciones existentes para hacer actividades complementarias de diversificación agraria o la instalación de agroindustrias de transformación de la producción propia. Esta última ha sido una de las medidas que más controversia ha levantado, pues la presión urbanística sobre el medio rural no es poca. Tanto el Colegio de Arquitectos de las Illes Balears como el GOB denuncian que esta Ley favorecerá la especulación del campo (Ara Balears, 29/12/2014).

Respecto a la insularidad, se exige al Estado y a la Unión Europea el reconocimiento del hecho insular y la necesidad de recompensar sus inconvenientes en el sector. La ley también regula la obligación del Gobierno de consignar presupuestariamente las dotaciones económicas necesarias para garantizar la cofinanciación de las diferentes líneas de ayuda del sector.

El fomento de la incorporación de los jóvenes y las mujeres al sector, el impulso de la producción local y las marcas de calidad, la declaración de zonas catastróficas, la creación de la Estrategia Balear de Mejora del Conocimiento Agrario con el objetivo de mejorar el conocimiento agrario y agroalimentario de las Illes Balears o la regulación, por primera vez, de la producción, almacenamiento y gestión de los estiércoles son otros aspectos destacados que recoge el texto aprobado.

Enlace a Ley 12/2014, de 16 de diciembre, agraria de las Illes Balears

ES. La responsabilidad del mantenimiento del edificio

El año 2011, el gobierno estatal aprobó la Ley 8/2011, de 1 de julio, cuyo artículo 21 y siguientes establecía el marco jurídico que pasaría a regular el deber de conservación de los edificios en la forma del denominado ITE (informe técnico del edificio). Esta medida, que consistía esencialmente en una inspección ocular por parte de un técnico competente, tuvo en Baleares poca aceptación por parte de los propietarios de inmuebles como puede comprobarse por los datos publicados en la prensa concernientes al Ayuntamiento de Palma. En 2013, el gobierno estatal fue un paso más allá con la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, ampliando su contenido a la evaluación energético del edificio.

Cabe plantearse donde reside la dificultad de la efectiva aplicación de las inspecciones técnicas, si en la desídia de los propietarios o de las administraciones públicas. Sea como fuere, y con el fin de dar respuesta a algún que otro conflicto vecinal, a continuación apunto unas notas sobre el asunto de la responsabilidad del mantenimiento del edificio.

Artículo 117.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de orenación y uso del suelo de Baleares
 

Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligadas a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. Las personas propietarias de terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles están obligadas a cumplir los deberes de uso, conservación y rehabilitación establecidos por esta ley, por la legislación sectorial aplicable y por las ordenanzas municipales.

Artículo 10 del la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por la Ley 8/2013)

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

    a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
    b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
    c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
    d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
    e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

    a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
    b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
    c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

    a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , en sus mismos términos.
    b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio .

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Arículo 396 del Código Civil

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, de 10 de febrero de 2006; de acuerdo con la jurisprudencia de las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1999; 10 de abril de 1995; y 4 de marzo de 1985; entre otras muchas

Las fachadas de un inmueble en propiedad horizontal sn un elemento común por definición, si en la escritura de división horizontal no consta que se haya atribuído la fachada principal como elemento privativo de ninguno de los locales o viviendas. Como tal elemento común, a su reparación deben contribuir la totalidad de los integrantes de la comunidad, conforme a la cuota de participación fijada en el título (Artículo 9º de la Ley de Propiedad Horizontal), […] La fachada es una, común en su integridad, con independencia de lo que, detrás de ella, se encuentre en el espacio privativo de uno u otro comunero.