CAIB. Anteproyecto de la nueva Ley agraria de baleares

La Conselleira de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio está muy activa en lo que se refiere a proyectos legislativos. Esperaremos a ver si los resultados son tan mediocres como los conseguidos en la precedente Ley del Suelo, o tan discrecionales como en la Ley de Turismo. En su página web, la Conselleria anuncia lo siguiente acerca de la futura Ley agraria de baleares:

El consejero de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio, Biel Company, ha presentado este martes el borrador de la ley agraria a representantes de la Federación de hostelería de Mallorca; de la Asociación mallorquina de cafeterías, bares y restaurantes; de la Asociación de propietarios de fincas rústicas de las Islas Baleares; y de las agrupaciones de viveristas y de apicultores. El objetivo del Gobierno es mantener encuentros con todas las organizaciones relacionadas, directa o indirectamente, con el sector agrario y forestal para recoger sus aportaciones y mejorar el texto final que se someterá a exposición pública.

Los principales objetivos de la ley son hacer frente a los problemas de la agricultura balear, fomentar la inversión y el empleo en el sector primario, revalorizar el patrimonio rural y facilitar la gestión activa del territorio y del medio ambiente desde la actividad agraria. Por ello, la futura ley regulará nuevas actividades complementarias de diversificación que permitan aportar más ingresos a los agricultores, como las agroestadas, los agrorefugios, la agrocultura, la agroenergía o todo lo relacionado con el mundo de los equinos. El texto también regula la venta directa en las explotaciones de los productos agroalimentarios y prevé la posibilidad de crear reservas y cotos de recursos silvestres como instrumento de mantenimiento y gestión activa de las explotaciones forestales.

El borrador elaborado por la Conselleria da facilidades para el inicio y desarrollo de la actividad agraria y complementaria, que quedarán reconocidas como uso admitido en el medio rural y no estarán sometidas a declaración de interés general. Además, la ley posibilitará el cambio de uso de edificaciones existentes para la instalación de agroindustrias de transformación de la producción propia o para realizar actividades complementarias de diversificación agraria.

Respecto a la insularidad, se exige al Estado y a la Unión Europea el reconocimiento del hecho insular y la necesidad de recompensar sus inconvenientes en el sector. También se regula por ley la obligación del Gobierno de consignar presupuestariamente las dotaciones económicas necesarias para garantizar la cofinanciación de las diferentes líneas de ayuda del sector.

El fomento de la incorporación de los jóvenes y las mujeres en el sector, el impulso de la producción local y las marcas de calidad, la declaración de zonas catastróficas, la creación de la Estrategia Balear de Mejora del Conocimiento Agrario con el objetivo de mejorar el conocimiento agrario y agroalimentario de las Islas Baleares o la regulación, por primera vez, de la producción, almacenamiento y gestión de estiércol son otros aspectos destacados que recoge el texto.

El primer borrador del anteproyecto de la ley agraria de las Islas Baleares contiene 11 títulos y un total de 172 artículos, además de cuatro disposiciones transitorias, seis finales, una derogatoria y un anexo. El objetivo del Gobierno es aprobar la ley antes del verano, para su posterior tramitación parlamentaria.

El nuevo agroeslogan del agroconseller: "Hazte agro...!"

Por otro lado, el diario Ara en su edición digital para baleares despliega la noticia con alarma y no sin ciertas incorrecciones.

Construir ha de ‘salvar’ el camp
La nova llei agrària desregula i exonera els pagesos dels requisits com la parcel·la mínima per a noves edificacions

JAUME PERELLÓ Palma. Com ja va fer Carlos Delgado amb els hotelers en la Llei de turisme, Gabriel Company es disposa a oferir als propietaris d’explotacions agrícoles i als que ho vulguin ser un tracte diferenciat i privilegiat en matèria urbanística, ja que els exonera de diferents paràmetres i restriccions que són d’aplicació per als ciutadans en general.

Així, segons figura a l’esborrany de la llei agrària a què ha tingut accés l’ARA Balears, els propietaris d’explotacions podran construir edificacions en sòl rústic si tenen 14.000 metres quadrats, per molt que el planejament municipal exigeixi una parcel·la mínima superior.

Però si no tenen els 14.000 metres quadrats, tampoc han de passar gaire pena. La llei que ara mateix està en fase d’elaboració per part de l’Executiu arriba fins i tot a reduir la parcel·la mínima de 14.000 metres, una figura fins ara intocable, per davall de la qual no es podia autoritzar cap construcció en rústic. En determinats casos, són definits vagament com a “explotacions agràries prioritàries”, referint-se a les que siguin gestionades amb caràcter familiar o per part d’una cooperativa. També podran incomplir la parcel·la mínima els hivernacles i la venda i transformació de productes, activitats per a les quals es podran fer noves construccions sense que ni tan sols es disposi dels 14.000 metres.

Les àrees protegides

Tampoc no es deslliuren de la possibilitat de construcció d’instal·lacions agrícoles les àrees protegides. L’esborrany deixa clar que “quan l’edificació es realitzi en l’àmbit d’un espai protegit (àmbit PORN / Xarxa Natura 2000), l’administració ambiental fixarà les mesures protectores, correctores i compensatòries necessàries a fi d’evitar-ne, prevenir-ne o minimitzar-ne els possibles efectes negatius sobre el valor específicament protegit”. Cal recordar que en aquests moments l’autoritat ambiental és també la mateixa conselleria que impulsa aquesta norma, amb el conseller Company al capdavant.

Igualment, no caldrà aconseguir un interès general per començar la construcció, sinó que bastarà fer una comunicació prèvia a l’administració, a la qual s’haurà d’adjuntar un informe d’Agricultura. Així, la Conselleria de Company s’erigeix en l’autoritat que vetllarà, almanco inicialment, per la legalitat o conveniència de la nova construcció.

La llei també davalla les restriccions pel que fa als usos permesos en sòl rústic, ja que hi permet totes les activitats del sector primari, a més de les complementàries, com són les transformacions dels productes, que deixaran d’estar prohibides.

La inspiració filosòfica d’aquesta normativa que desregula i que rebaixa les condicions per poder construir en el sòl rústic de les Balears cal cercar-la en l’exposició de motius de la norma, un veritable homenatge a la verborrea gratuïta. Entre el seguit de referències justificatives de la rebaixa que pretén aplicar Company, se cita un informe de 1874 de Gaspar Melchor de Jovellanos on s’afirma que “l’única finalitat de les lleis respecte de l’agricultura ha de ser protegir l’interès dels seus agents, separant tots els obstacles que puguin entorpir o obstruir la seva acció i moviment”, de manera que cal eliminar “els obstacles que la natura, l’opinió i les lleis oposen als progressos del cultiu”.

El conseller d’Agricultura Territori i Medi Ambient, Gabriel Company, ha estat presentant el projecte de llei a les associacions del sector i també a la Federació hotelera. Fa uns dies, el responsable de la nova norma va afirmar que “situarà el sector primari balear en un primer nivell”. En aquest sentit, Company va destacar les activitats complementàries que permet la llei, com l’ús turístic dins les explotacions de manera complementària. El conseller va dir que el pagès ha de ser reconegut com “una peça fonamental del turisme”.

Cabe precisar acerca del artículo que las exoneraciones a las que se refiere el autor ya estaban recogidas en el Artículo 5.4 del Decreto 147/20012, de 13 de diciembre. Por lo tanto, no es ninguna novedad. Asimismo, la regulación de actividades complementarias a la explotación agrícola se recoge en la legislación estatal, Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Entre otras referencias, dice: "se considerarán actividades complementarias las de transformación de los productos de la explotación agraria y la venta directa de los productos transformados de su explotación, siempre y cuando no sea la primera transformación especificada en el apartado 1 del artículo 2, así como las relacionadas con la conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, el turismo rural o agroturismo, al igual que las cinegéticas y artesanales realizadas en su explotación

Sin ánimo de aplaudir el anteproyecto de Ley, cabe decir que el fomento de la actividad agrícola, ganadera, cinegética y forestal es el mejor aliado para evitar la artificialización del suelo en base a usos residenciales y turísticos, pues el agricultor que viva del cultivo de la tierra no la venderá para que el extranjero de turno se construya su chalet. El suelo rústico, aunque desgraciadamente lo parezca cada vez más, no es una macrourbanización residencial con garantía de paz y tranquilidad. No es aislado, por ejemplo, el caso del campesino que recibe quejas de un vecino urbanita porque los animales de su granja hacen ruido u olores.  ¡El que no quiera polvo que no vaya a la era!

El suelo rústico es un recurso social, económico, ambiental y cultural que hay que mantener y fomentar. La mejor manera de hacerlo es evitando su abandono, su mutación hacia formas impropias de sacarle provecho. Sin duda a la Ley le faltará valentía en un punto que yo considero clave y que tarde o temprano se tendrá que abordar, una mayor limitación del uso residencial en suelo rústico, pero si consigue el objetivo de fomentar la actividad sostenible del sector primario será todo un logro.

CAIB. Publicada en el BOIB la Ley del suelo de baleares

Ya se ha publicado en el BOIB núm. 43, de 29 de marzo, la primera Ley del suelo de las Illes Balears. Cabe recordar no obstante, que no entrará en vigor hasta dos meses después de su publicación y que una de las medidas más polémicas, la amnistía de edificaciones ilegales en suelo rústico, recogida en la disposición transitoria décima, entrará en vigor una vez que, en el ámbito insular respectivo, haya sido adoptado acuerdo plenario del consejo insular por mayoría absoluta. Este acuerdo plenario se publicará en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y el plazo de tres años a que se refiere el apartado 1 de la presente disposición comenzará a contar a partir de dicha publicación.

A continuación dejo el enlace:

Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo

CAIB. Aprobada la primera Ley del Suelo de las Illes Balears (con amnistía incluída)

En el día de ayer, el parlamento balear aprobó la primera Ley del suelo de las Illes Balears, un instrumento urbanístico básico la falta del cual se ha solventado a base de parches legislativos y la aplicación supletoria de la legislación estatal que, por otra parte, era garantía de estabilidad además de ir acompañada de un ámplio bagaje jursiprudencial, dos características de las que la nueva ley carece por novedosa y por haber sido aprobada sin el consenso necesario que la haga duradera.

Esta legislatura el gobierno autonómico nos ha acostrumbrado a ver como se da luz verde a proyectos y leyes amparados en su ámplia mayoría, a lo que la oposición en bloque respondía con la amenaza de derogar todo aquello que no se hubiera pactado ¿Pasará lo mismo con esta nueva Ley? Seguramente sí. Tal vez no en su globalidad (ningún grupo parlamentario está tan en desacuerdo con lo aprobado ayer), pero de ser así nuevamente tendríamos que lidiar con un documento remendado a gusto del gobernante de turno.

Tal como comenté en posts anteriores acerca del proyecto de Ley (8.11.13, 21.10.13, 16.9.13, 23.2.13, 14.9.12 y 14.6.12)  no todo en la norma es negativo, por supuesto, pero hay aspectos puntuales causantes de la polémica (la amnistía urbanística para las edificaciones ilegales en suelo rústico, por ejemplo) que se hubieran podido solventar en otro momento, de otra manera y con consenso entre todas las fuerzas políticas.

Diario de Mallorca, en su edición digital de hoy, publica la siguiente noticia:

Aprobada la primera Ley del Suelo balear con la amnistía en rústico

Virginia Eza. Palma El pleno del Parlament aprobó ayer la primera Ley del Suelo de Balears con los únicos votos del PP y del expopular y actual vicepresidente del PI, Antoni Pastor, tras un largo debate en el que la oposición lanzó duras críticas a esta normativa. La cuestión que PSOE y Més rechazaron con más contundencia fue la de la "amnistía" para construcciones ilegales en suelo rústico en las que el delito ya ha prescrito. Salvo en algunos artículos en los que optó por la abstención, la oposición votó en contra de una Ley que "nace sin consenso" y, según el socialista Jaume Carbonero, "está llena de vacíos".

Así, entre sus principales críticas Carbonero resaltó que en el texto no se regula el suelo rústico salvo para legalizar las construcciones cuyo delito haya prescrito, además de "no solucionar el problema de los falsos urbanos" o de "consolidar las urbanizaciones sin alcantarillado", a lo que sumó que con esta Ley será posible urbanizar Muleta. David Abril, de Més, se expresó en el mismo sentido y sostuvo que con el Govern de José Ramón Bauzá "se ha vuelto a perder el sentido común" en lo que se refiere a la protección territorial.

"Se ha perdido una oportunidad", afirmó Abril, una opinión que también mostró Antoni Pastor quien, no obstante, votó a favor de la Ley al considerar que es "positivo" contar con una normativa en este ámbito. La ibicenca Margalida Font sostuvo que esta Ley no solucionará los problemas que tiene Balears en este ámbito sino que los empeorará, ya que se trata de una norma "desarrollista" y "depredadora" del territorio.

Frente a ellos, el conseller de Agricultura, Medio Ambiente y Territorio, Biel Company, rechazó las críticas y sostuvo que la Ley es "un texto muy consensuado" con la sociedad civil, a la vez que consideró que la aceptación de un elevado porcentaje de las enmiendas del PSOE y Més, durante su debate en ponencia y comisión, demuestran que la oposición tampoco tiene una postura tan frontal al conjunto de la Ley como la que planteaban ayer. No obstante, reconoció que hay cuestiones de relevancia en las que no ha sido posible el consenso, entre ellas las que se refieren a la legalización en suelo rústico.

Rechazó que se trate de una amnistía para las infracciones en suelo rústico, sino la respuesta a la realidad de la existencia de edificaciones ilegales que no se pueden demoler porque el delito ya ha prescrito. "Son sitios donde viven familias desde hace años con servicios urbanísticos deficientes", dijo Company quien afirmó que "no tiene sentido dejarlos al margen de la legalidad" ya que "guste o no, estas edificaciones existen" y no regularizarlas sería "mirar hacia otro lado".

Junto a ello, resaltó que la Ley del Suelo supondrá un "marco jurídico que beneficiará a la sociedad", con una regulación del suelo "sostenible, no solo en el aspecto medioambiental, sino también económico y social". Según Company, la Ley plantea un "urbanismo riguroso que responda a las demandas de la sociedad", a la vez que dará nuevas herramientas a los consells insulars y ayuntamientos para que los planes generales "no sean papel mojado".

La diputada popular Virtudes Marí se expresó en el mismo sentido que Company y, ante la petición de la oposición al PP para que "reflexionara" y no aprobara una ley sin consenso, afirmó que "después de dos años reflexionando, la obligación es adoptar una decisión, ya que si en este tiempo no se ha logrado" un acuerdo con PSOE y Més, "no se va a conseguir".

El debate fue seguido en la zona de invitados por la portavoz del GOB, Margalida Ramis, quien en los pasillos del Parlament criticó esta Ley que "favorece más crecimiento" y afirmó que con ella "el PP se convierte en cómplice del urbanismo ilegal y corrupto que persigue la Justicia" al amnistiar ilegalidades en suelo rústico.

CAIB. Entrada en vigor de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de actividades

Hoy 28 de febrero entra en vigor la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears. Esta norma tiene como finalidad regular el régimen jurídico y el procedimiento de intervención administrativa de las obras, la instalación, la apertura y el ejercicio de actividades, tanto de titularidad pública como privada, así como las condiciones de los establecimientos que acojan estas actividades.

 

Quedan sometidas a la presente ley todas las actividades y las infraestructuras comunes, de titularidad pública o privada, susceptibles de ocasionar molestias, alterar las condiciones de salubridad, causar daños al medio ambiente o producir riesgos para las personas o los bienes que se desarrollen o se ubiquen en las Illes Balears, independientemente de que las personas titulares o promotoras sean entidades públicas, personas físicas o jurídicas, y tengan o no finalidad lucrativa, se realicen en instalaciones fijas, portátiles, desmontables, de manera habitual o esporádica y en espacios abiertos o cerrados. 

 

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la presente ley:

a)   Las actividades expresamente excluidas por una ley estatal o autonómica.

b)  Las actividades afectas a la defensa nacional, a las fuerzas y a los cuerpos de seguridad del Estado, a los cuerpos de la policía autonómica, a los de la policía local, a instituciones penitenciarias y a las que acrediten documentalmente las normas o los tratados que amparan su derecho a la exclusión.

c)  Los aparcamientos vinculados a una única vivienda. No se excluyen del ámbito de aplicación los aparcamientos donde existan infraestructuras comunes.

d)   Las instalaciones técnicas no vinculadas a una actividad y las vinculadas a viviendas.

e)  La instalación de placas solares térmicas y fotovoltaicas, antenas de telefonía móvil, estaciones base de telefonía móvil y similares, excepto las situadas en edificios catalogados o que tengan impacto en el patrimonio histórico-artístico, y las que precisen una evaluación de impacto ambiental conforme a la Ley 11/2006, de 14 de septiembre.

f)     Estancias turísticas en viviendas.

g)  Oficinas administrativas de despachos profesionales que pertenecen a la vivienda, de menos de 50 m2 útiles afectos a la actividad.

h)   Las actividades relacionadas con el destino o la naturaleza de las fincas referidas en el artículo 21 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears, que se regirán por su normativa específica, a menos de que se trate de actividades sujetas a una evaluación de impacto ambiental conforme a su normativa reguladora. La administración enviará las denuncias y cualesquiera otras actuaciones a la administración competente en materia de agricultura para su resolución.

i)     Las modalidades de venta ambulante.

Las actividades que no están sujetas al régimen de autorizaciones ambientales integradas, según sus características y los criterios de estabilidad en la ubicación y de permanencia en el tiempo y el espacio, pueden ser: actividades permanentes, actividades no permanentes y actividades itinerantes.

    a) Las actividades permanentes pueden clasificarse en:

        1. Actividades permanentes mayores.

        2. Actividades permanentes menores.

        3. Actividades permanentes inocuas.

        4. Infraestructuras comunes.

    b) Las actividades no permanentes se pueden clasificar en:

        1. Actividades no permanentes mayores.

        2. Actividades no permanentes menores.

    c) Las actividades itinerantes pueden clasificarse en:

        1. Actividades itinerantes mayores.

        2. Actividades itinerantes menores.

El artículo 15 de la Ley trata la vinculación entre licencia de obras y de actividad en las actividades permanentes:

1. Como norma general, no se admiten los usos indeterminados de obras o establecimientos, por lo que, cuando la edificación de un inmueble se destine específicamente a una actividad con unas determinadas características y un uso específico, la obra y la actividad se tramitarán en un único procedimiento para adecuarlas a los niveles de seguridad, salubridad y medio ambiente adecuados, y para garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística. Este procedimiento puede constar de proyectos integrados o de proyecto de actividad y proyecto de obra debidamente coordinados, que garanticen el cumplimiento de la normativa de actividades y urbanística.

2. Cuando se trate de un centro colectivo, la obra y el permiso de instalación de las infraestructuras comunes se tramitarán en un único procedimiento.

3. Cuando se trate de edificios con diferentes actividades o establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar, no podrá otorgarse la licencia de obras del edificio sin el permiso de inicio de instalación de las infraestructuras comunes, excepto en los siguientes casos, que no precisarán este permiso de inicio de instalación:

a)  Cuando se trate de edificios de una sola planta donde cada uno de los establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar sólo compartan la medianera y siempre y cuando el proyecto de obra cumpla las condiciones del artículo 16 de esta ley.

b)  Cuando se trate de un edificio exclusivamente de viviendas donde en la planta baja haya establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar, y siempre que el proyecto de obra cumpla las condiciones del artículo 16 de esta ley.

c)  Cuando se trate de edificios en los cuales no les sea de aplicación la Ley de propiedad horizontal, siempre que el proyecto de obra cumpla las condiciones del artículo 16 de esta ley.

d)  En el caso de división o segregación de los establecimientos indicados, no se otorgará licencia de obras si no se mantienen estas condiciones en cada uno de los establecimientos físicos resultantes.

4. La licencia de obras para el mantenimiento de un inmueble sin un uso específico predeterminado no estará vinculada al permiso de inicio de instalación y obras o a la comunicación previa de inicio de instalación y obras. En caso de que en un inmueble se desarrolle una actividad determinada, la licencia de obras para la modernización y el mantenimiento del establecimiento físico no requerirá un nuevo permiso de instalación o comunicación previa si se realiza conforme a su título habilitante.

5. Será nula de pleno derecho cualquier licencia de obras o uso del suelo que se otorgue en contra de lo previsto en los apartados anteriores.

No obstante, el artículo 16 marca los requisitos a cumplir para salvar la “norma general” del punto primero del artículo anterior:

Las condiciones técnicas recogidas en el proyecto de obra de los establecimientos físicos susceptibles de actividades por determinar que no precisen de permiso de instalación de infraestructuras comunes son:

a)   Que se determinen la ubicación y el recorrido de las instalaciones hasta el local de la actividad de todas las instalaciones exteriores (unidades exteriores de los aires acondicionados, placas solares y similares) según la tipología del edificio.

b)    Que los establecimientos físicos sean compartimentados con cierres de resistencia al fuego como mínimo de 120 minutos, cuando sean susceptibles de actividades que no estén sujetas al Real Decreto 2267/2004, de 3 de diciembre, por el cual se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales.

c)   Que se indique, en el caso de usos industriales, el riesgo intrínseco para el cual está preparado el establecimiento físico de acuerdo con la tipología de la configuración y su ubicación. Además, se tiene que especificar si es del tipo A, B o C, de acuerdo con las configuraciones definidas en el Real Decreto 2267/2004. En todo caso, se tienen que cumplir las exigencias básicas.

d)  Que se determine al menos un acceso adaptado para las personas con discapacidades.

e)    Que se determine la ventilación para los lavabos.

f)    Que tenga, como mínimo, un conducto para la extracción de humos de sección mínima de 30 x 30 cm o una sección circular equivalente por «A[por/para]» cada 100 m2 construidos de local o fracción, que sea estanco y tenga un grado de reacción al fuego A1 o A2-s1,d0 (M0).

g)   Las determinadas reglamentariamente.

En el título IV de la Ley se establece los diferentes procedimientos para los diversos tipos de licencias de actividades que se concretan en los siguientes:

-          Actividades inocuas, menores o modificaciones que no precisen obra

-          Actividades inocuas, menores, o modificaciones con obras que no necesiten proyecto

-          Actividades sujetas a permiso de instalación sin obras

-          Actividades sujetas a permiso de instalación y de obras

Uno de los puntos importantes de la Ley son los plazos de resolución: cuatro meses desde la presentación de la documentación para resolver el permiso de instalación y de obras cuando se trate de actividades incluidas en los anexos I y II de la Ley 11/2006, de 14 de septiembre, de evaluaciones de impacto ambiental y evaluaciones ambientales estratégicas en las Illes Balears, y dos meses para resolver en los demás casos.

Además, si una vez transcurrido el plazo establecido no se ha dictado y notificado una resolución expresa a la persona interesada, podrá entenderse estimada por silencio administrativo la solicitud del permiso de inicio de instalación o del permiso de inicio de instalación y obras de la actividad, excepto en los casos en los que la normativa específica en materia de obras establezca lo contrario.

La Ley regula que el interesado puede solicitar un “informe sobre el uso, la idoneidad de la ubicación y los parámetros urbanísticos”, que el ayuntamiento emitirá con carácter preceptivo en un plazo máximo de dos meses, es vinculante para el ayuntamiento, excepto que la normativa urbanística de aplicación haya suspendido el otorgamiento de licencias, y tiene una validez de seis meses.

ES. El futuro del sector de la construcción a corto plazo

Interesante artículo aparecido este fin de semana en Cinco Días sobre el futuro inmediato del sector de la construcción en España.

El inesperado resurgir del ladrillo español
Juande Portillo | Madrid | Cinco Días

El sector inmobiliario vive alborotado desde el pasado verano, cuando el denostado ladrillo español pareció resurgir de sus cenizas. El persistente descenso de precios de la que fuera la piedra filosofal de la economía española durante los años del boom ha causado tal estruendo en su caída que ha terminado llamando la atención de los grandes inversores internacionales desde Hong Kong a Nueva York, pasando por Londres. 

Así lo atestiguan algunos de los principales consultores inmobiliarios de España, que aseguran recibir semanalmente a un nuevo puñado de potenciales inversores. Algunos, explican en el sector, han estado siempre ahí, esperando el imperceptible sonido del impacto, la invisible señal de que el precio tocaba suelo y de que comprar ahora asegura vender más caro tarde o temprano. Otros simplemente han acudido al efecto llamada. Aunque estas macrooperaciones están lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado el último año resucitando un negocio en coma y que afronta ahora un prometedor 2014. 

“La situación actual es de un atractivo absolutamente inusitado y diferente a lo que hemos tenido en años. Hay claramente una percepción, sobre todo por parte del inversor internacional, de que España ha corregido, vía rentas y vía precio por metro cuadrado, y de que ahora vuelve el crecimiento”, expone Mikel Marco-Gardoqui, director de inversiones institucionales y cross border de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. En su opinión, el cénit de este cambio de percepción llegó en el verano de 2013.

Un año antes, expone, “España se iba a convertir en una isla: iba a quebrar, no pagaría la deuda, volvíamos a la peseta”, recuerda. Pasado aquel momento de pánico –en buena parte gracias al “haré lo que haga falta” de Mario Draghi en defensa del euro– los mercados amainaron sus ataques. Visto que no era el fin, “los inversores se dieron cuenta de que “a diferencia de en Inglaterra, Francia e incluso Irlanda, en España, los precios no han hecho más que bajar desde 2007”. Salvado el peligro de quiebra del país, se abría por tanto la posibilidad de que tras abaratarse así, los precios terminaran subiendo. 

El verano de 2013
“El punto de inflexión está entre junio y agosto de 2013, cuando entran dos inversores clave: Blackstone y Goldman Sachs”, apunta Marco-Gardoqui. El primero compró 1.860 pisos en alquiler repartidos en 18 promociones de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) por 128,5 millones de euro de la mano de Magic Real Estate; el segundo, 3.000 pisos del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones junto a Azora. 

Estas operaciones coincidieron en el tiempo con la primera gran operación de Sareb, Proyecto Toro, la adjudicación de 939 viviendas y 750 anexos (como garajes y trasteros), en la que H.I.G. se impuso a decenas de inversores de todo el planeta. El reclamo internacional que supuso la puesta en marcha del banco malo, secundado por el propio Gobierno, sacó del letargo a los grandes inversores que habían comenzado a establecerse en España en 2012 y atrajo a nuevas firmas, beneficiando también al nuevo gigante del ladrillo español, la banca. 

Ese mismo verano, Catalunya Banc revolucionó el mercado al anunciar la venta de su plataforma CX_Inmobiliaria y la gestión de sus inmuebles al consorcio de fondos Kennedy Wilson y Värde Partners. Aunque el contrato fue anulado recientemente y la entidad negocia con otros postores, la operación abrió la veda para movimientos similares en todo el sector: la venta de Bankia Habitat a Cerberus; la de Servihabitat (CaixaBank) a TPG; la de Altamira (Santander) a Apollo o la de Aliseda (Popular) a los propios Kennedy Wilson y Värde Partners. 

El papel de la banca
En paralelo, las fuertes provisiones inmobiliarias impuestas por el Gobierno a la banca en 2012 han empujado al sector a rebajar sus precios, impulsando que solo entre las seis mayores entidades hayan vendido más de 180.000 inmuebles, de su balance y de promotores que financian, en los dos últimos años. 

“Los fondos internacionales pasaron del desinterés total por nuestro país a una llamada en masa, invirtiendo así la tendencia”, explicaba esta semana Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea en la presentación del informe sobre actividad en 2013. Este revela que las grandes operaciones sobre ladrillo realizadas en España por el capital riesgo, los fondos de inversión y la banca apenas supusieron 433 millones en 2012 pero pasaron a sumar 5.211 millones el pasado ejercicio: 12 veces más. 

Un mercado dominado principalmente por la banca, con el 37% del volumen de ventas. Irea identifica como segundo vendedor al grupo formado por Sareb y otras entidades públicas (como Ivima o la EMVS), responsables del 33%. Al banco malo en solitario, estiman en la consultora, le correspondió el 18% del pastel. En cuanto al tipo de activos que se están saldando en las operaciones que superan los cinco millones de euros, destacan los 1.872 millones vendidos en oficinas y los 1.309 millones en sociedades, entre las que destacan las citadas plataformas inmobiliarias de la banca. De momento, la venta residencial a gran escala supuso solo el 11% de las transacciones millonarias de 2013. 

Desde un fondo de inversión explican que la tendencia es lógica porque las oficinas son “tradicionalmente el producto más fácil de estudiar”, una puerta de entrada al mercado para posteriores acciones comerciales. El residencial, apuntan, se va incrementando pero también va mucho más ligado a la venta final a particulares, lastrados aún por la enorme tasa de paro y la sequía crediticia. 

La financiación
“Aunque sigue siendo carísimo, y te obligan a casarte con el banco, empieza a haber financiación”, apunta, sin embargo, David Martínez de Lecea, manager de Bain&Company que apunta con optimismo a las recientes campañas hipotecarias de Banco Santander, Bankinter, ING o Kutxabank, con diferenciales por debajo de los 200 puntos. 

“Vemos que 2014 va a ser un año de muchísima actividad. En capital riesgo esperamos que sea año récord con diferencia y se están produciendo join ventures con promotoras. Pero no solo grandes operaciones, los compradores de las plataformas de servicios inmobiliarios de la banca tienen que empezar a hacer dinero gestionando los activos y dándoles salida”, prosigue Martínez de Lecea, quien considera que la profesionalización de esta actividad aumentará el dinamismo del mercado. El tipo de inversor varía desde el generalista al especializado en inmobiliario, pasando por los que buscan instrumentos específicos de inversión como los FAB de Sareb o las Socimis (con la alianza entre Pimco y grupo Lar como ejemplo más reciente) a quienes compran carteras hipotecarias y ejecutan daciones en pago para acelerar el acceso a los inmuebles del colateral. 

“Nosotros estamos recibiendo a un montón de inversores internacionales buscando un socio local porque están realmente interesados en hacer operaciones, con lo que esperamos que el movimiento sea algo superior este año al del pasado”, coincide Vanessa Gelado, directora de Drago Capital, quien avanza que otro de los cambios de cara al nuevo ejercicio es el desembarco de nuevos perfiles más allá de los fondos oportunistas. 

Perspectivas para el nuevo año
“Para 2014 se espera mayor actividad de los institucionales, a los cuales se unirán más activamente fondos de pensiones y aseguradoras”, recogía en esta línea un estudio que la consultora BNP Paribas Real Estate publicaba esta semana. Un primer paso en este sentido lo dio la aseguradora AXA, que se hizo con 13 edificios de la Generalitat por 172 millones el pasado verano. A partir de ahí, desde el sector aseveran que cada vez reciben a más firmas institucionales o fondos de pensiones, que buscan hacer negocios moderados a medio y largo plazo frente a las altas rentabilidades a tres o cinco años que reclaman los fondos buitre. 

Con todo, dejan claro desde Drago Capital, “la clave es el precio”. Si compran en España es porque está barato y esperan obtener mayor rédito que si lo hacen en otro país europeo. El quid de la cuestión es que aunque nadie sabe a ciencia cierta si tras ceder entre un 30% y un 40% desde 2008 los precios tocarán suelo definitivamente este año, la percepción es que el momento está cerca y el objetivo es entrar antes del rebote, sea luego este más o menos pronunciado. De hecho, desde Tinsa, una de las mayores tasadoras del país, esperan que el incremento en las ventas absorba el stock de vivienda nueva (ellos hablan de 400.000 unidades actualmente frente al dato oficial de Fomento de que había 583.453 al inicio de 2013) para 2017, por lo que instan a reactivar la construcción residencial a finales de 2015 o inicios de 2016 para evitar que la falta de oferta dispare al alza los precios. 

Unas expectativas, en todo caso, muy sujetas a lo que ocurra con la malograda demanda interna. De momento, el 95% de la inversión inmobiliaria llega desde el extranjero, según Irea. La procedencia concreta, eso sí, se va ampliando. Tras el asalto del capital estadounidense y de las firmas asentadas en la Citi londinense, desde el sector inmobiliario apuntan a un incremento de la inversión latinoamericana el pasado año y señalan al dinero asiático como el próximo invitado estrella. 

“Inversores de Corea, Malasia, China, Hong Kong y Singapur buscan ahora oportunidades de inversión en España de entre 50 y 150 millones de euros”, afirmaba esta semana el vicepresidente de CB Richard Ellis, Enrique Martínez, cuya firma reclama ya una línea aérea entre la ciudad financiera de Hong Kong y el renacido ladrillo español.

CAIB. Modificaciones en el proyecto de Ley del suelo balear

Vista la noticia que publica hoy Últimahora en su edición digital, está claro que el Gobierno autonómico está inmerso en un autismo que seguramente le dure hasta 2015, año en el que deberían echar un vistazo a su alrededor para comprobar a dónde les ha llevado su política de oídos sordos. Está claro que cualquier Ley que se promulgue difícilmente pueda contentar a todos, pero mala Ley es aquélla que se formula sin siquiera un mínimo consenso:

El PP enmienda la ley del suelo para ampliar la amnistía al urbanismo ilegal
La modificación permitirá legalizar también las viviendas construidas a partir de un almacén agrícola. El cambio responde a una petición de los alcaldes, que consideraban que el texto inicial presentaba lagunas
 

Nekane Domblás | Palma | 08/11/2013
 

El PP ha presentado enmiendas al proyecto de ley del suelo para que la amnistía a las viviendas ilegales en suelo rústico se extienda además aquellas viviendas que se han construido a partir de una licencia obtenida para construir un almacén agrícola o para levantar una caseta de aperos.
El texto inicial del proyecto de ley se refería en exclusiva a las viviendas en suelo rústico construidas o ampliadas de manera ilegal, pero no aclaraba qué debía hacerse cuando las casas se levantaban a partir de un almacén.
La enmienda supone una ampliación 'de facto' de la amnistía al urbanismo ilegal, aunque para que lo consigan se les exigen las mismas condiciones que a las viviendas, es decir, deberán pagar una multa si quieren lograr la legalización.
 

Uso prohibido
La enmienda de los populares señala que, cuando la edificación que se pretende legalizar tenga un «uso prohibido», es decir, se use como licencia en lugar de como almacén, la prescripción del delito urbanístico comenzará a contar «en el momento en que se acredite su implantación». La enmienda añade que esta regla «se aplicará a los casos de edificaciones que hayan sido objeto del cambio de uso con posterioridad a su construcción».
 

30.000 viviendas
La enmienda del PP modifica la disposición transitoria décima, que es la que regula la legalización de las viviendas construidas de manera irregular y que puede afectar a unos 30.000 edificios en todas las Islas, según las propias estimaciones del Govern.
La modificación presentada por el PP se ha hecho a raíz de peticiones formuladas por los alcaldes populares, que observaron que el redactado inicial de la ley no incluía esta posibilidad. En el PP aseguran que se trata de regular y poner orden de una vez por todas en una realidad que existe en el suelo rústico de las Islas.
El PP ha presentado además otras enmiendas al proyecto de ley del suelo, pero todas ellas son de carácter técnico y están pensadas para resolver algunas dudas que podía plantear el texto. Una de las más importantes es la que afecta a las cesiones urbanísticas que tendrán que hacer los promotores.
 

Entre el 5 y el 20
Las enmiendas aclaran que los promotores deberán ceder a los ayuntamientos el 15 por ciento de la edificabilidad media de las actuaciones. De forma justificada, la ley permite rebajar este porcentaje hasta el 5 por ciento, en algunos casos, pero también permite a los ayuntamientos elevar este porcentaje hasta el 20 por ciento en el caso de en el que el valor de las parcelas resulte «considerablemente superior».

CAIB. Comentarios a la disciplina (y amnistía) urbanística de la LOUS

Tras una primera hojeada a la LOUS, me gustaría poner de manifiesto algunos puntos mejorables del Título VII del proyecto de Ley, referido a la disciplina urbanística. Si bien hay algunos aspectos que se han mejorado de la actual Ley 10/1990, de 23 de octubre, en su mayor parte se ha limitado el legislador a incorporar la norma precente al nuevo texto y en otras, incluso a empeorarlo. Aquí van algunos humildes comentarios al respecto.

El artículo 138.4 establece como ordinario el silencio administrativo positivo en las licencias. Resulta acertado exigir la comunicación previa al inicio de las obras que se regula en el apartado 5, aunque cabría cerrarlo indicando las repercusiones jurídicas derivadas del incumplimiento de comunicación del inicio de las obras. Por ejemplo, habilitando al Ayuntamiento para dictar la paralización de las obras durante un tiempo determinado en el que poder comprobar que se ajustan a la legalidad urbanística.

El artículo 139.3 dice:

El projecte a què fa referència l’apartat anterior està integrat pel projecte bàsic i pel projecte d’execució. Als efectes d’aquesta Llei s’entén que:
a) Projecte bàsic és aquell en el qual es defineixen de forma precisa les característiques generals de l’obra o l’actuació mitjançant l’adopció i la justificació de solucions concretes.
b) Projecte d’execució és aquell que desenvolupa el projecte bàsic en la determinació completa de detalls i especificacions de tots els materials, elements, sistemes constructius i equips.

Se arrastra el mismo error aparecido en la Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, en tanto que se reducen los posible proyectos técnicos a solo dos tipos. ¿Por qué motivo no se contemplan en la Ley los proyectos de legalización, demolición o urbanización, por ejemplo? Se debería indicar que no se trata de una relación exhaustiva o en todo caso completarlo con el resto de posibles proyectos más representativos, por lo menos aclarando jurídicamente qué se entiende como legalización. Propondría pues la siguiente corrección:

El projecte a què fa referència l’apartat anterior està integrat pel projecte bàsic i pel projecte d’execució, als efectes d’aquesta Llei s’entén que:
a) Projecte bàsic és aquell en el qual es defineixen de forma precisa les característiques generals de l’obra o l’actuació mitjançant l’adopció i la justificació de solucions concretes.
b) Projecte d’execució és aquell que desenvolupa el projecte bàsic en la determinació completa de detalls tècnics i especificacions de tots els materials, elements, sistemes constructius i equips.
c) Projecte de legalització és aquell que reflecteix l’estat de les obres executades sense llicència i en justifica l’adequació al planejament urbanístic.
d) Projecte d’enderroc és aquell en el qual es defineixen els processos encaminats a eliminar en part o totalment una construcció.
e) Projecte d’urbanització és aquell en el qual es defineixen les actuacions per dotar un terreny de serveis urbans.

El proyecto de Ley no regula expresamente las renovaciones de licencias, si bien el artículo 139.5 establece que "la manca de presentació del projecte d’execució dins aquest termini n’implica, per ministeri legal, l’extinció dels efectes, cas en què s’ha de sol·licitar una nova llicència". Esto nos lleva implícitamente a una renovación de la licencia, aunque cabría esperar que la nueva norma corrigiera las carencias de la anterior y regulara esta figura de forma más clara. En el artículo 141.5 también hay una referencia implícita a la renovación de licencias cuando dice "si la llicència urbanística ha caducat, les obres no es poden iniciar ni prosseguir si no se’n demana i se n’obté una de nova, ajustada a l’ordenació urbanística en vigor aplicable a la nova sol·licitud, llevat dels casos en què s’hagi acordat la suspensió de l’atorgament". Cabe decir que aplicar el régimen urbanístico en vigor a un edificio en construcción -en ocasiones aprobado con una normativa anterior- puede conllevar repercusiones negativas para el promotor que se atenuarían con una redacción que, sin grandes novedades, fuera más flexible. Por ejemplo: "Aquestes noves llicències sol·licitades per renovar la vigència d’una llicència caducada els serà d’aplicació la normativa vigent en el moment de la sol·licitud de renovació en totes aquelles obres que manqui executar".

El artículo 141 es un despropósito y la redacción del mismo es bastante mejorable en el siguiente apartado:

Aquests terminis es computen des de la data de comunicació de l’acte d’atorgament de la llicència, en el cas d’haver-se obtingut d’acord amb un projecte bàsic i d’execució; i des de la comunicació expressa de l’acte de validació del projecte d’execució o del transcurs del termini d’un mes des de la seva presentació a què es refereixen l’apartat 6 de l’article 1398 bis.

Como se ha comentado anteriormente, las licencias urbanísticas no sólo comprenden proyectos básicos y de ejecución, con lo cuál una redacción más correcta sería la siguiente:

Aquests terminis es computen des de la data de comunicació de l’acte d’atorgament de la llicència. En el cas de projectes d’edificació, aquests terminis computen des de la comunicació expressa de l’acte de validació del projecte d’execució o del transcurs del termini d’un mes des de la seva presentació a què es refereixen l’apartat 6 de l’article 139.

Respecto al artículo 142, se limita a repetir los errores de la Ley de disciplina anterior, pues aplicar un régimen u otro en función de si se modifica esto o aquello no tiene sentido y siempre ha sido una fuente de conflicto entre promotores y administración local. Por ello, conviene aprovechar la ocasión para dar una redacción más clara y establecer que mientras la licencia se encuentre en vigor las modificaciones que se solicite efectuar en el transcurso de las obras se podrán acoger al planeamiento urbanístico en vigor en el momento en que se obtuvo la licencia. Caso aparte son las modificaciones realizadas sin la aprobación municipal, que deberían legalizarse según la normativa vigente en el momento de la solicitud de legalización.

El artículo 146.4 ("A l’atorgament de llicència d'edificació sobre una parcel·la compresa en el punt d de l'apartat 1, s'ha de comunicar al Registre de la Propietat perquè consti en la inscripció de la finca") no deja claro de quién es la obligación de comunicar al Registro de la Propiedad el otorgamiento de la licencia, ¿del propietario de la parcela?¿del promotor?¿del Ayuntamiento? Convendría aclarar que "A l’atorgament de llicència d'edificació sobre una parcel·la compresa en el punt d de l'apartat 1, el propietari de la parcel·la ha de comunicar la qualitat d’indivisibilitat al Registre de la Propietat perquè consti en la inscripció de la finca".

Finalmente, acabaré de momento los comentarios refiriéndome a la disposición transitoria décima. Esta "legalización extraordinaria" o, llamémosla por su propio nombre, AMNISTÍA es manifiestamente populista y parece que no se ha calibrado adecuadamente su alcance. Otorga a los inmuebles legalizados mediante este mecanismo TODOS los derechos (TODOS!) inherentes a las obras realizadas con licencia. Esto es un sinsentido, pues tal decisión política no tiene justificación posible cuando, además, se exceptúa a las mismas del cumplimento de los parámetros del artículo 25.2 (una única vivienda por parcela y 14.000 m² de parcela mínima). A la vista de todos queda que esta regulación es manifiestamente injusta con aquellos que han cumplido a rajatabla con sus obligaciones y se han ajustado a las limitaciones a las que el planeamiento urbanístico los sometía. Antes de atreverse a proponer tal barbaridad deberían haberse explorado soluciones intermedias que recogieran las reclamaciones de unos (los infractores) sin necesidad de reírse, ningunear, humillar... al resto (los que siguieron los cauces legales para edificar). Por ello y como mínimo, creo que resultaría conveniente modificar el artículo como sigue:

Les edificacions existents en sòl rústic respecte de les quals a l’entrada en vigor d’aquesta llei ja no procedís adoptar les mesures de restabliment de la legalitat urbanística, per manifesta prescripció de la infracció segons la normativa d’aplicació, es podran incorporar a l’ordenació en el termini màxim de tres anys, amb els drets i els deures inherents a les obres realitzades amb llicència. No obstant, les edificacions legalitzades mitjançant aquest procediment extraordinari no podran ser objecte d’ampliacions de volum, altura ni ocupació, com tampoc canvis d’ús.

Con ese inciso, se garantizaría el espíritu del artículo (promover la regularización de construcciones ilegales) y se limitaría su alcance de forma mesurada. No obstante, no creo que este sea el camino para controlar lo incontrolable, sino más bien apretar las tuercas a aquellos que lo han permitido, los alcaldes, que son los que tienen las competencias en disciplina urbanística y los que han permitido la proliferación de ilegalidades a diestro y siniestro por omisión de su deber. ¡Responsabilidades sobre los infractores, que son los que cometen las ilegalidades, pero también sobre los políticos, que las permiten!

De todos modos, el proyecto de Ley está todavía en fase parlamentaria y es susceptible de incorporar sendas modificaciones. Así que seguiremos esperando la publicación en el BOIB de la Ley del Suelo Balear.