CAIB. Leyes 7/2012, de urbanismo, y 8/2012, de turismo de las Illes Balears

Ya están disponibles en la sección Archivo de carrascoarquitecto.com los textos publicados en el BOIB de la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible, y la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears. Acerca de ésta última, el COAIB ha publicado la siguiente noticia:

"El BOIB núm. 106 de fecha 21 de julio de 2012 ha publicado la nueva Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Islas Baleares. Pendiente de hacer un análisis a fondo, conviene ahora adelantar, por una parte, que ya ha entrado en vigor y, por otra, que supone nuevos cambios normativos y reglamentarios en materia de planeamiento territorial y urbanístico, derogando:

- la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general turística;
- la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercialización de estancias turísticas en viviendas;
- los Artículos 12 a 21 de la Ley 4/2010, de 16 de junio, de medidas urgentes, así como también sus Disposiciones Adicional Tercera y Final Segunda;
- el Artículo 15 y la Disposición Adicional de la Ley 10/2010, de 27 de julio, de medidas urgentes;
- los POOT’s de Mallorca (Decreto 54/1995) y d’Eivissa y Formentera (Decreto 42/1997)

Continuando con las medidas urgentes iniciadas en el año 2009 con el denominado ‘Decreto Nadal’ (Decreto Ley 1/2009 y Ley 4/2010; Decreto Ley 1/2010 y Ley 10/2010; Ley 8/2010 de medidas para la revalorización integral de la Playa de Palma y el reciente Decreto Ley 8/2012 de medidas urgentes para la Playa de Palma;...), medidas que han permitido ejecutar obras de mejora y de legalización en establecimientos de alojamiento turístico y de otros usos complementarios, sin ajustarse plenamente al planeamiento territorial y urbanístico ni a la Ley 8/1988 de edificios fuera de ordenación, creando una tramitación administrativa urgente y abreviada con la declaración de interés autonómico, con esta nueva Ley se da otra paso en esta línea.

La nueva Ley se estructura en un Título Preliminar, dedicado a las Disposiciones Generales y las definiciones, y en cinco títulos: el Título I se refiere a las competencias y organización administrativa; el Título II, a los derechos y deberes de los usuarios de los servicios turísticos y de las empresas turísticas; el Título III, a la ordenación de la actividad turística, siendo el más extenso de la Ley; el Título IV, al fomento y la promoción del turismo, que es el que contiene la regulación tanto de las actuaciones de reconversión y cambio de uso (Artículo 78) como de la amortización de plazas (Artículo 88) para los nuevos establecimientos de alojamiento y las excepciones a esta (Artículo 89); finalmente, el Título V se refiere al control de la calidad turística.

En lo que a la ordenación de la oferta turística se refiere, el Artículo 5 establece que esta se hará mediante unos nuevos planes directores sectoriales, los planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT's), que deben sustituir (cuando estén aprobados) los planes de ordenación de la oferta turística (POOT’s) y que se deben coordinar con los planes territoriales insulars (PTI’s) de cada una de las Islas.

En el Título III se regula la ordenación de la actividad turística, de la que interesa destacar:

- la regulación excepcional de las dispensas del cumplimiento de algunos requisitos normativos (Artículo 25), aplicables a proyectos de marcado interés (Art. 25);
- la flexibilización de los principios de uso exclusivo y de unidad de explotación, permitiendo múltiples usos complementarios y secundarios al turístico (Art. 32 y 33);
- la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico coparticipado, compartido o de otras formas análogas, que son incompatibles con el uso residencial en un mismo establecimiento (Art. 34 a 37);

Especial mención merece la modificación de las superficies requeridas por los hoteles rurales (49.000 m2) y los agroturismos (21.000 m2); la flexibilización para las ampliaciones y la utilización de construcciones existentes, y de la misma antigüedad, para la prestación de todo tipo de servicios de estos establecimientos; se suprime la necesidad de la declaración de interés general, permitiendo estos establecimientos en cualquier clase de suelo rústico, a excepción de nuevos hoteles rurales (Disposición Adicional Novena). 

El Título IV de la Ley regula el fomento y la promoción del turismo, siendo el Capítulo II, junto con la Disposición Adicional Cuarta, el que puede tener más incidencia en nuestra actividad profesional, regulando las condiciones para la reconversión y la rehabilitación de edificios en zonas turísticas; en determinados casos, se permite el cambio de uso a residencial (Artículo 78), fijándose los requisitos siguientes:

- superficie construida: 90 m2/vivienda, pudiendo un 10% de las viviendas ser de menor superficie, con un mínimo superior a 35 m2;
- densidad máxima: 1 vivienda/120 m2 de edificación; y destinar un mínimo del 10% a usos diferentes al residencial;
- aparcamiento, situado en la parcela o máximo a 200 m: 1 plaza/vivienda;

Entre las múltiples Disposiciones Adicionales (D.A.), ya hemos adelantado que es la Cuarta la que genera más interés para nuestro colectivo profesional; establece un régimen específico temporal de cinco años para exonerar, de forma excepcional, la aplicación de los parámetros de planeamiento territorial, urbanístico y turístico que, estrictamente, impidan la ejecución de actuaciones de modernización o mejora de establecimientos turísticos existentes, situados en suelo urbano o en suelo rústico, que no supongan incremento de las plazas, aunque si se permite la legalización (apartado 2); también se permite la demolición y la reconstrucción (apartado 3); resulta conveniente destacar que la ejecución de estas actuaciones quedarán legalmente incorporadas al planeamiento como edificios adecuados con la calificación urbanística de su volumetría específica.

Del mismo modo, la D .A. Quinta determina que durante el plazo de un año se podrá proceder a la legalización de las plazas turísticas que se encuentren en alguna de las situaciones del Apartado 1.

La D.A. Décima establece que el uso turístico estará permitido en los edificios catalogados y ubicados en cualquier tipo de suelo y en edificaciones militares, siendo de aplicación preferente la legislación de patrimonio cultural (D.A. Quincena).

La D.A. Decimonovena permite, sujeta a declaración de interés general, la actividad en suelo rústico de grandes equipamientos de carácter desestacionalizador (excepto en Eivissa, que se limitan a los campos de golf) y su oferta complementaria de alojamiento, que deberá ser de turismo rural o turístico de cinco estrellas, con capacidad máxima de 450 plazas en Mallorca y 200 plazas en el resto de Islas, y con dos plantas; en caso de no tener alojamiento, la actividad se podrá vincular y compatibilizar con el uso vivienda unifamiliar aislado en suelo rústico. 

En cuanto al régimen transitorio de la Ley, destacar que mientras no estén adaptados los PTI’s de Mallorca, d’Eivissa y Formentera a la nueva Ley, la Disposición Transitoria Cuarta define el régimen urbanístico aplicable en los ámbitos delimitados como zona turística.

Finalmente, señalar que la Ley establece unos plazos de seis meses para que los Consells Insulars inicien las adaptaciones de los PTI’s y la redacción de los PIAT’s (Disposición Final Cuarta)".

ES. Servidumbre de medianería, luces y vistas

La sociedad actual poco se parece a la que antaño conocieran nuestros padres y abuelos. La globalización se ha apoderado de nuestro día a día también en lo personal, de manera que es posible mantener una estrecha relación online con alguien al otro lado del globo mientras desconocemos siguiera la cara de nuestros vecinos. Cuando surge algún problema entre particulares, esta total desvinculación suele agravar el problema que, de otro modo, podría solucionarse llegando a un entendimiento.

El Código Civil es el compendio de normas de derecho privado, entre las cuales se encuentra regulada la servidumbre de medianería, que se recoge en los artículos 571 a 579, y de la servidumbre de luces y vistas, que aparece en los artículos 580 a 585. A continuación transcribo dicho articulado para aquellos que necesiten de su consulta.

SECCIÓN CUARTA
De la servidumbre de medianería

Artículo 571
La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.
 
Artículo 572
Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:
1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
 
Artículo 573
Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:
1. Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.
3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.
 
Artículo 574
Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.
Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.
 
Artículo 575
La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporcional derecho de cada uno.
Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
 
Artículo 576
Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.
 
Artículo 577
Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.
Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de
la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.
Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.
 
Artículo 578
Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.
 
Artículo 579
Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las  condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.

SECCIÓN QUINTA
De la servidumbre de luces y vistas

Artículo 580
Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.
 
Artículo 581
El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
 
Artículo 582
No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
 
Artículo 583
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos
donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
 
Artículo 584
Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.
 
Artículo 585
Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.